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业委会生存处境的法社会学分析 　　摘要：随着城市社区和商品房的发展，业主委员会作为业主自治的一个主体，其地位和作用越来越重要。同时业主委员会在中国还处于新生阶段，存在种种不足和不尽如人意之处。本文从一个案例入手，分析目前业主委员会存在和成长的外部困难和自身不足，以期为业委会的理性成长提供一个视角。 　　关键词：业主委员会；纠纷；法社会学 　　中图分类号：D922.181　文献标识码：A　文章编号：1001―8204(2008)02―0058―04 　　 　　一、案例介绍及分析 　　 　　河南一个住宅小区的业主委员给北京和谐社区中心寄来一份资料，反映他们遇到的问题。为了方便，这里根据资料所反映的情况尽可能客观地把故事复述如下： 　　该小区由某三级资质开发商开发，住宅面积4万平方米，399套房，于2003年6月6日交付使用，物业由开发商的子公司管理。入住后，业主们陆续发现了开发商的如下几个问题：(1)违法办理房产证。开发商在没有前置审批材料、未经验收合格并且没有交纳任何房屋维修基金的情况下，办理了房产证。后来因为合同面积与房产证面积不符，所有业主的房产证被当地房地产产权产籍监理处统一收回注销。(2)违法办理土地证。主要是指土地证早于房产证办出，开发商重复要求业主办理土地证。(3)开发商在房屋销售过程中使用违规、过期及跨区发票。(4)房屋面积缩水。(5)开发商编造虚假申报材料，违规销售经济适用房。(6)开发商擅自更改小区规划及房屋结构。(7)物业公司乱收费，管理不到位，且解除合同后拒不退出，对业主打击报复，擅自断水断电。该小区一些业主发现开发商的上述问题，并经有关主管部门证实后开始向有关部门反映，同时2004年11月9日召开业主大会选举产生了业委会。2005年1月5日业主委员会召开业主大会解除了与原物业公司的服务合同。资料显示业主大会的召开皆有主管部门的证明和公告，并进行了备案登记。但随后业委会被物业公司以更换新物业不合法而侵犯其权益为由起诉，后又撤诉。2005年12月物业公司再次以业委会的五位委员为被告起诉，要求其交纳物业费及滞纳金，后物业公司败诉。2006年3月1日，小区的四位业主起诉业委会在业主大会召开过程中违法操作，以征求意见表作为投票结果计票，并指出召开业主大会的当天，在300多人的小区只有40多人到场且有26人反对的情况下通过了解除与物业公司合同的决议。该小区的业委会表示，他们发现问题后及时向相关部门反映、走访、咨询，进而以书面形式向当地房地产管理局、住房委员会、建设委员会、土地局、地税局等部门走访、反映，但问题一直没有得到解决，并且有关人员受到开发商的诽谤、威胁、殴打，并附了相关证据。 　　从以上资料所反映的问题可以看出，尽管是一个不大的社区，但其中存在的问题可以说涵盖了当前城市社区治理中普遍存在的问题，同时，整个材料也充满了城市社区治理中存在的困惑。 　　首先资料告诉我们，业主们发现了社区中的种种问题，但他们所选择的解决之道主要是投诉或申诉，找各种不同的主管部门反映情况，没有证据显示他们尝试过其它的问题解决途径，例如尝试找开发商或物业公司心平气和地协商或通过诉讼来解决问题。 　　他们提供的资料更容易让人觉得他们从一开始就是把开发商和物业公司作为理应打倒在地的“阶级敌人”来看待，非要找个是非分明。这里并不是说开发商应该如此“胡作非为”，而是说作为一个追求利益的主体，如果他的逐利行为或动机没有受到有效的内在或外在的控制，或者说其违法的成本要远远低于其收益，这种行为或动机自然会无限地膨胀，直到受到有限的约束。我们并不能理想化地要求他们考虑作为普通百姓的购房者生存如何艰难。他们最本能的做法是追逐并保护自己的利益。很明显这些利益中有一部分是违法的，但他们获得了合法的或权威的支持(资料显示他们后来还是取得了各种证件)，不难想象他们可能为此付出了不少的物质和非物质成本。如果突然有一群人跳出来说“你的这些利益是非法取得的，你应该全部还给我们，否则我就告你，让你得不偿失”，那抵制是不可避免的。但是如果换一种思路，业主觉得开发商的违规行为侵犯了自己的利益，本着解决问题的态度找到对方谈判，说你在追求你的利益的同时损害了我的合法权益，我希望咱们能协商解决这个问题，你可以追求利益但请你别损害我的利益或对我的利益损失进行补偿。我想问题应该更容易解决一些。但不能期望只要业主一开口开发商就会很痛快地答应，每个人都有维护自己既得利益的本能，但同时每个人也都会权衡利弊得失，在他们觉得合作将会更有利益时才会同意合作，所以这里还有一个谈判技巧的问题。技巧问题因人因事而异，此处不多赘述。谈判是一个有利于纠纷解决的好方式，不但成本低而且有利于维护长远的合作和利益关系，更适用于社区纠纷这种主体间存在长期利害关系的纠纷。遗憾的是，在我手头的