江宁彩虹桥(最终).pptVIP

江宁整体市场状况 方山 九龙湖 秦淮河 自然景观优越紧傍母亲河——秦淮河，东望方山风景区 项目解析1 大学城 东南大学 金陵中学 名校聚集,人文气息浓厚 本项目东靠江宁大学城，西临东南大学，金陵中学,高校云集，人文气息浓厚。 江宁大学城位于江宁城区东南，规划占地面积30平方公里， 目前已有十二所高校本部入驻，入驻高校有：南京航天航空大学、中国药科大学、河海大学、中国传媒大学,南京医科大学等有近12万名大学生在读，教职员工近1.3万。 江宁大学城名校荟萃， 项目解析2 天元路地铁 双龙大道 诚信大道 天印大道 交通便利,有多条主干道与主城相接,并且附近有地铁在规划建设中.周遍拥有重要生活配套 苏果大卖场 同仁医院 江宁体育中心 □交通：本项目地处江宁主干道诚信大道，距联通南京主城区的中心干道——双龙大道仅一公里 □配套：一公里范围内建有大型苏果超市、农贸市场 □南京新城区内唯一一家三级综合医院——南京同仁医院 □可容纳3万人的江宁体育中心 项目解析3 项目SWOT分析 S（优势）： 自然景观优越稀缺； 紧邻大学城人文气息浓厚； 交通便利,道路四通八达； 基础配套齐全; 地处江宁大学城核心地段,发展潜力巨大 W（劣势）： 本地区离主城较远, 周遍有许多工厂; 由于项目的工业用地性质导致没有住宅产权.这一劣势将带来的顾客心理抗性不可估计. O（机会）： 结合项目自然资源优势打造高品质差异化产品； 万科和恒大在周遍的进入必将提升该板快居住档次,给本项目带来更多关注； T（威胁）： 周遍名盘云集,竞争激烈； 随着板快档次提升,将会有更多高端产品出现,给本项目带来冲击. 未来房产市场走势不明朗,可能对本项目带来影响; 南京楼市概述 产品建议 客户定位和需求分析 项目自身分析 区域市场竞争分析 项目发展方向 产品发展方向 『客观性』 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 服务 人文 环境 （新进者） （品牌） （社会资源） （自然资源） 主动式 “客观性模式”：体现本项目价值 “被动式模式”： 体现区域价值； 利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向 项目思考 『客观性』 『主观性』 1 4 2 3 产品 服务 人文 环境 新进者 品牌和影响力 社会资源和氛围 区域价值自然资源 本项目的发展方向：产品＋自身资源＋人文 ？ √ √ 产品将成为项目成功与否的重要因素 南京楼市概述 产品建议 客户定位和需求分析 项目自身分析 区域市场竞争分析 项目发展方向 产品发展方向 很高 高 一般 一般 H、产品设计,建筑质量 高 较 高 一般 一般 G、情感满足 很高 高 一般 低 F、内部景观要求 高 较 高 一般 一般 E、人文环境 低 一般 较高 高 D、商业配套要求 很低 低 一般 高 C、容积率、覆盖率 一般 一般 较 高 高 B、交通便利性 高 高 一般 低 A、自然条件要求 别墅 高档住宅 普 通 住 宅 单 身 公 寓 影 响 因子 项 目 具 备 高 档 产 品 和 别 墅 开 发 条 件 产品发展方向 根据项目优势分析得出结论 住宅 叠加别墅 别墅 多层 小高层 直接竞争对手产品 高层 未来竞争突破点，符合项目核心战略 未来产品竞争分析 目前主力 过去的主力,未来很难再出现 前景不明朗 独立别墅 双拼别墅 定位难以控制，购买力局限大 花园洋房 未来主力 稀缺产品 稀缺产品 符合发展方向优势，具备项目要求 竞争激烈 联排别墅 未来主力 稀缺产品 稀缺产品 目前主力 竞争激烈销况不好 宽景洋房 未来主力 符合发展方向优势，具备项目要求 市场活跃产品 市场稀缺产品 + 联院别墅 宽景洋房 竞争导向 客户导向 突破方山板块的现有 产品模式 我们的主力客户的产品需求是求新、求变、高性价比 独栋别墅 花园洋房 产品定位 项目核心诉求 核心卖点 一、区域特色：临近大学城。人文氛围浓厚，目标客群重点区域，项目行销上进行人文色彩包装。 二、环境特色：秦淮河畔，近方山，自然条件优越。以秦淮河为自然承载主体，挖掘居住于自然、亲近秦淮水岸的独特居住魅力。 三、产品特色：独幢、花园洋房，稀缺的产品类型。生活品质的改善，提升居住品质，花园、露台等的私属感受。 学府居·泊秦淮·私属美宅 南京楼市概述 产品建议 客户定位和需求分析 项目自身分析 区域市场竞争分析 项目发展方向 产品发展方向 置业者来源地：本市政府高官 国企管理者 私营业主 开发区企业高管