物业转易及财产条例.pdfVIP

立法會立法會 C B ( 2 ) 8 6 4 / 0 0 - 0 1 ( 0 4 ) 號文件號文件 立法會立法會 號文件號文件 2001 2 20 年 月 日 立法會司法及法律事務委員會會議文件 ( 21 9 ) 建議修訂《物業轉易及財產條例》 第 章 容許法院作出退還訂金的命令 問題 在 W u W i n g K u e n 訴 L e u n g K w a i L i n C i n d y [ 1 9 9 9 ] 4 H K C 5 6 5 案，高奕暉法官批評 ( 見判詞第 5 7 6 頁 ) ：根據香港物業轉易法例和慣 例，法院無權命令賣方向買方退還訂金— “ 首宗案件的買方沒有過失卻要蒙受訂金損失，我與特委法官 同樣感到遺憾。我們不能命令賣方向買方退還訂金，因為我 們沒有權力作出這項命令。《 1 9 2 5 年產業法令》第 4 9 ( 2 ) 條則 賦予英格蘭及威爾斯法院這樣的權力。我曾經強烈要求在本 地法例中訂定這項權力，但有關方面沒有回應。我現在再次 要求立法機關賦予法院這項權力。這樣一來，即使像本案一 樣遇到制度對買方不公平的地方，法院也可以秉行公正。法 院必須杜絕這類個案在香港繼續出現，不讓賣方從買方得到 意外之財。這個可恥的漏洞，越快堵塞越好” 。 背景 ( 1 ) 有關訂金的法律 2 . S i h o m b i n g 和 W i l k i n s o n 在《香港物業轉易法律和慣例 》( H o n g K o n g C o n v e y a n c i n g L a w a n d P r a c t i c e ) ( 下稱《法律和慣例》) 一書第 1 A 冊第 [ 1 7 5 1 ] 段中指出：“ 訂金” 是指購買土地時就買價繳付的部分款項， 是表示誠意及對履行合約的保證，可以在買方不能履約的情況下被沒 收。 3 . 在 S o p e r 訴 A r n o l d ( 1 8 8 9 ) 1 4 A p p C a s 4 2 9 案 ， L o r d 2 M a c n a g h t e n 指 出 ( 見 判 詞 第 4 3 5 頁 ) ，訂金有兩個作用。首先，買 賣雙方成交時，訂金會從買款中扣除。不過，訂金的主要作用是保證 買方的確有意成交，因為如果買方違約，訂金仍歸賣方所有。 4 . 《法律和慣例》第[ 1 7 5 1 ] 段也指出，把訂金當作履行合約保證 的後果是：如果買方不繳付訂金，也不履行合約，賣方便有權以追討 債項的方式追討訂金。不過，如果有關款額過高，不可以視為保證， 法院就必須評估賣方有權因買方違約而獲得的損害賠償。訂金的款額 通常是買價的 1 0 % 。 5 . 不過，儘管訂金是履行合約的保證，法院也擁有衡平法的有限 固有司法管轄權，可以給予免被沒收訂金的濟助。舉例來說，法院可 以基於欺詐、意外、難以逆料的事故或過失等理由給予濟助 ( 《法律和 慣例》第 [ 1 8 0 2 ] 段) 。 6 . 如果合約是關乎售賣土地，買方便可以獲得有限的衡平法濟助 ( 《法律和慣例》第[ 1 8 0 3 ] 段) 。不過，有人認為，即使買方可以根據有