商业地产北京xx商业项目市调工作计划书.doc

海量商业地产资料免费下载 尽在长三角商业地产门户网赢铺网 HYPERLINK PAGE PAGE 7 41号地商业项目工作计划书大厦项目市场调研计划书 41号地商业项目工作计划书 大厦项目市场调研计划书 目 录 TOC \o 1-3 \h \z HYPERLINK \l _Toc 一、项目背景 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 二、研究思路 PAGEREF _Toc \h 3 HYPERLINK \l _Toc 三、研究内容 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 四、研究方案 PAGEREF _Toc \h 6 HYPERLINK \l _Toc 五、项目流程图 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 六、研究成果 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 七、研究期限 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 八、费用预算 PAGEREF _Toc \h 7 一、项目背景 中海发展（北京）有限公司是香港上市公司——中国海外集团有限公司旗下之全资子公司，成立于1997年6月，注册资本3000万美元。目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。中海发展（北京）有限公司作为中海地产开拓首都北京房地产市场的排头兵，致力于走专业化与规模化发展的道路，力争“开发一个，成功一个”。 “中海雅园”、“中海紫金苑”、“中海馥园”等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范。目前正在建设和即将建设的项目还有“中海·凯旋”、“中海广场”、“中海枫涟山庄”、“中海天地”、 “中海高尔夫花园”、“中海海洋公园、海洋花园”等项目。 小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区，项目用地西至成寿寺路，北至关家坑街，东至龙爪树路，南至规划南四环绿化带。规划用地总面积为87.16公顷，其中建设用地64.38公顷。地上规划总建筑面积136万平方米，其中住宅110万平方米，公建26万平方米。其中一期已获批准规划建筑面积53万平方米。 项目商业总面积24万平方米，其中一期12万平方米。目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼。本次调研主要针对小红门项目一期12万平方米的商业。 本次调研的主要内容包括： →本项目辐射区域内商业项目研究； →本项目商业投资者、经营者、消费者研究； →本项目商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）； →本项目商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）； 二、研究思路 （一）、研究范围 根据本项目所处位置以及地块特征，本次研究调研界定的四至范围如下： 东至京津塘高速； 南至南四环； 西至南中轴延长线（木樨园桥至大红门桥及延长线）； 北至南三环； （二）、研究思路 商业项目根据分布和位置的不同主要分为以下类别： 社区型商业：典型的是各类住宅区的底商，包括各种所谓“社区商业街”，其主导的消费群体是社区业主以及周边项目的业主；从建筑形式上看，有底商、独立的商业街等；其特点是强调便利性；单店的规模比较小；业态的选择有一定的范围限制； 商务型商业：主要是分布在商务中心区，或者说是写字楼比较密集的区域，主要的消费群体是在写字楼里面工作的office群体；主要包括购物中心、各类专业主题场所（如餐饮、休闲、娱乐等）；目前该类型商业向两个相反的方向演化：其一是向shoppingmall等巨无霸方向演化；另外是向更加专业的大规模单一主题商业演化； 专业交易集散市场：专业交易集散市场包括农幅产品交易市场、服装批发市场、花卉交易市场、家具家居建材五金交易市场等； 基于“产业价值链”的商业地产，该商业形态可以看成是“专业交易集散市场”的高级状态，其核心理念是构建“单一产业完整价值链的综合交易场所”； 根据本项目所处地块位置以及周边目前状况以及未来规划来看，不适宜定位成“商务型商业”，结合本次调研的要求，本次研究将分如下两个层次展开： 第一层次：本项目辐射范围内商业项目研究，主要侧重了解相关项目的基本信息、运营模式、目前运营状况、存在的问题，为本项目提供可以借鉴意见与建议；针对相关项目的研究，主要采用深度访谈的方式，访问相关项目主管运营的负责人； 第二层次：本项目辐射范围内相关产业的经营者、消费者，以及商铺投资者；针对投资者和经营商户的研究是重中之重，他们对本项目的判断基本上可以反映市场的真实需求，研究内容包括对本项目所处地段的认可程度、对摊位数量/面积的需求意向、对价格/租金的承受能力、经营业态的选择； 由于本项目周边基本上不存在商务写字楼，所以消费主要还是依赖项目辐射范围内的居民（包括已经入住的居民区和