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广东省房地产企业市场营销现状与对策 广东省是我国南方经济较发达的省份之一，但省内经济发展并不平衡，珠江三角洲地区的发展水平远高于东西两翼和山区地区。广东房地产开发也主要集中在经济发达的珠江三角洲地区，房地产开发投资、动工、竣工、销售等各项指标均占全省的90％左右，其中广州、深圳两个特大城市房地产开发各项指标约占全省的60％。 一、广东房地产发展现状及问题分析 （一）广东房地产发展现状 从房地产开发投资的角度看，广东房地产2008年完成开发投资总额2932.34亿元，同比增长16.8%，增幅同比回落20％，比全国平均增长率低4.1％；固定资产投资占GDP比重为31.32%，与上年持平，比全国平均水平低26％。房地产开发投资占GDP比重为8.21%，与上年持平，比全国平均水平低约2％，具体统计数据(见表1)。 表 1 完成开发投资增长统计数据 按用途划分的完成开发投资中，住宅同比增长18.85%，增幅同比回落近20％；办公楼项目在上年下降3.86％的基础上，又有13.36%的回落；商业用房同比增长6.1%，增幅同比回落9.29％；其他投资同比增长21.53%，与上年62.15%的增幅形成较大反差。数据表明，各类用途的开发投资增幅均出现不同程度的下滑，其中住宅与其它开发投资最为明显（见表2）。 表 2 按用途完成开发投资统计数据 数据显示，2008年全国商品房新动工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于2007年同期。1～11月商品房新动工面积为84289.51万m2，同比增长5.4％，增幅比2007年同期减少17.5％。广东省的形势更为严峻，据了解2007年全省商品房施工面积、新动工面积同比分别增长17.9％和30.37％，而2008年则同比出现了负增长，其中住宅降幅近12％。据悉，今年许多大型开发商已表示已对动工和竣工计划作出调整，以更好地适应当前市场状况和销售节奏，保有更多的现金，把握未来机会。广东目前房地产市场需求仍以140m2以下的普通住宅为主，如去年商品住宅成交中，广州市单套建筑面积在140m以下的成交量占成交总量的87.7%，深圳市单套建筑面积在144m2以下的占成交总量的90.28％，户型结构以三房为主。全省市场消费以改善居住条件为目的的自住型需求为主，投机比例在5％以下。2009年1～2月我省房地产开发完成投资额为259.72亿元，同比下降17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3％，拉低全省投资5.9％；土地开发投资额13.34亿元，下降29.1%；土地开发面积301.93万m2，土地购置面积154.99万m2，分别下降54.3%和54.2%；本年土地成交价款12.13亿元，下降77.8%。其中珠海市受土地购置费大幅减少的影响，房地产开发投资下降70.5%；河源、汕尾、中山等地分别下降59.2%，69.4%，40.3%。 通过数据可以看出，由于2008年金融危机的影响，广东省的房地产投资出现大幅度下滑，投资者的信心下降，从而拖累GDP的增长。 （二）广东房地产业发展存在的主要问题分析 1、房地产企业自有资金不足，商品房空置面积逐年增加。 据测算，国内贷款、自筹资金和其他资金来源中来自银行的资金约占50％，有些甚至超过90％。部分房地产开发企业以少量的资金注册，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售并获得收入，或是通过各种形式进行虚假按揭骗取银行资金，然后再投入滚动式开发。 2、房地产的供给与需求在区域分布、支付能力和市场细分方面存在结构性矛盾。 首先广东房地产发展在区域分布上相当不均衡，广州和深圳的房地产开发规模和发展速度在珠三角地区内部领先于其他地区，珠三角的房地产发展水平又远超省内其他地区，且差距有扩大的趋势。 3、垄断企业（部门）违规、不合理收费成多年顽症。 开发商面对的上下游产业很多是垄断经营，如土地、设计审图、供水、供电、供气、电讯、邮政、电视、消防、白蚁防治、防雷、面积测绘等，它们或是国营企业，或是有政府部门背景，甚至由政府直接经营，既缺乏相应的监管机构，又不接受公众监管，自行制定甚至没有游戏规则，垄断设计、施工、材料和设备采购，随意设定收费标准，赚取超额垄断利润等。 二、调整中的广东房地产 受国家宏观调控政策的影响，2007年一季度广东房地产市场呈现投资保持上年增速、供应量增加而销售量下滑、销售价格趋稳等特征，市场处于继续调整之中。 （一）房地产投资保持上年增速，外资投资调控初现成效 一季度，广东房地产完成开发投资558.77亿元，增长36.86%，增幅同比增加8.72个百分点，房地产投资增长幅度较快，但与2007年全年增速相比，增幅基本持平。在各种用途房地产开发投资中，住宅投资增长45.48%，同比增加22个百分点;商业营业用房增长17.52%，同