上海宝山钢铁物流基地市场及策划方案全文.docVIP

宝山钢铁物流基地 策源置业 ?? 商办事业部 市场篇 目的： 在第一阶段市场报告的基础上，对本案的市场定位进行再次论证。 任务： 在实地调研和数据收集的基础上，运用科学的分析工具，就下述 内容进行了论证和阐述： 本项目立地条件 钢铁商务市场分析及预测 钢铁行业市场分析及预测 市场建议 注 : 由于客观原因限制, 涉及目标客户方面的问题我们会在下阶段工作中 结合“我的钢铁网”客户需求研究结果再作进一步的论证。 总结 及建议 项目 分析 钢铁商务 聚集区分析 钢铁贸易行业分析 主要经济指标 项目SWOT分析 11/a.50 容积率 262,816 ㎡ 建筑面积 21.88% 建筑密度 产业用房 规划用途 195,952 ㎡ 用地面积 高层、多层 建筑形态 图示：项目现状 图示：友谊路现状 主要经济指标 总结 及建议 项目 分析 钢铁商务 聚集区分析 钢铁贸易行业分析 主要经济指标 项目SWOT分析 项目SWOT分析 项目优势 Strength 项目劣势 Weakness 　直达公交线路极少，且缺乏进入市 　　中心的公交车辆。 　西城区的发展尚处于起步状态中， 　　周边市政配套匮乏，商业商务氛围　　 严重不足。 　新城规划搁浅，将对本案商务区的 　　构成产生严重的制约。 　本案体量超大，去化不易。 　宝钢作为世界500强之一，带动配套 　　钢铁服务业聚焦宝山，形成了一定 　　的产业集群规模。 　西城区功能定位精品钢产业区，本 　　案建设受到了政府相关部门的关心。 　周边区域物流、仓储基地条件较好， 　　对本案发展形成配套支持。 　轨道交通的投入使用，将很大程度上 　　增加出入便捷性。 项目机遇 Opportunity 项目威胁 Threats 　区域竞争物业，虽无钢铁主题，但目 　　标客源基本重叠，均为钢铁贸易商。 　钢铁产业发展尚未明朗，如持续受打 　　压，将会严重影响本案目标客户的吸 　　纳。 　对产业的引导不明确，将导致资源得 　　不到有效的整合，无法吸纳目标客群。 上海大力发展现代服务业。 商务板块趋向外延，加大对外围区域写字楼项目的需求量。 中国钢铁行业正处于无序发展阶段，市场有待整合。 整个上海范围内尚未出现以钢铁产业为主题的办公物业。 项目SWOT分析 总结 及建议 项目 分析 钢铁商务 聚集区分析 钢铁贸易行业分析 上海钢铁三大商务聚集区 　北区钢铁商务聚集区 　直接竞争个案 大柏树 聚集区 牡丹江路 聚集区 上海三大钢铁商务聚集区 松江 聚集区 松江 以松江钢材城为代表的区域交易市场走中低端路线， 区域商务档次偏低。 大柏树 该区域为上海历史最为悠久的钢铁商务区， 区域商务档次较好。 牡丹江路 依托宝钢的特殊资源优势，形成钢铁商务区， 区域商务档次趋向良好。 三大聚集区均已有良好的的市场基础，而本案尚处于市场空白区，发展成形的基础较差，对于资源的整合要求较高。 对比本案区位条件 总结 及建议 项目 分析 钢铁商务 聚集区分析 钢铁贸易行业分析 上海钢铁三大商务聚集区 　北区钢铁商务聚集区 　直接竞争个案 发展特征 市场形成早、辐射力度强，客户随市择办带动商务 产品特征 乙级品质写字楼 客源特点 全国钢铁流通型企业为主 主力面积 50～200㎡ 区域价格 售价10000－12000元/㎡； 租金1.2～2.5元/㎡/天 物管费　　　　3.6～14元/㎡/天 物业体量 共287，502㎡ 未来竞争 未来2～3年内，上市供应量58，097㎡ 北区钢铁商务聚集区 发展特征 以宝钢固有商贸体系带动区域商务 产品特征 产品混杂，差异较大 客源特点 宝钢供销货体系各级钢材代理贸易商 主力面积 50～200㎡ 区域价格 售价9800－14000元/㎡； 租金1.5～2.5元/㎡/天 物管费　　　1.8～3元/㎡/天 物业体量 共56，478 ㎡ 未来竞争 未来2～3年内，上市供应量173，037㎡ 北区钢铁商务聚集区 根据调研，牡丹江路及大柏树办公物业内均以钢铁相关行业居多，其中从事钢铁贸易的客户于行业内占到绝对份额，约60%左右。为本案锁定目标客源。 本案目标客户 根据入市时机，与本案直接形成竞争关系的供应量将高达23万之多，均位居成形钢铁商务板块，商业配套成熟。 本案竞争供应量 总结 及建