厦门海沧项目投资可行性研究报告案例.doc

PAGE PAGE 1 项目投资可行性研究报告案例 项目概况 根据本案实际用地规划条件，以及目前海沧房地产市场的最新动态，我司经过反复对比论证，认为本案的产品规划，还是以开发一栋小高层（15层）和三栋多层商住楼为最佳方案。理由是：若全部规划为多层，虽然可以避开小高层可能存在的滞销风险，却要以牺牲容积率、提高楼面地价为代价。而根据我司对海沧楼市的现状及发展趋势的研究，环境理想、价格适中、户型规划合理的精品电梯住宅（小高层），其市场前景还是比较看好的，市场阻力较前几年已经大大减少，“都市恬园”小高层不俗的销售业绩就足以证明此。其次，若全部规划为多层，社区的品质就会急剧恶化，既无中庭，栋距也太小，在社区环境日益受到购房者关注的今天，其销售风险反而更加凸显。另外，两种方案在市场售价上也有相当差距。 地块SWOT分析 项目总用地面积9405.4平方米，地形整体条件较完备，基本上满足“七通”条件，属较理想的建设用地。就本案的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素简要分析，列SWOT坐标图如下： S（优势） W（劣势） 部分大海及大桥景观 地段较为偏远，交通、生活不便，地块的不规则性 O(机会) T（威胁） 避开竞争，寻找市场空缺 周边楼盘的竞争 从以上四个象限中的因素分布情况看，本案的几个劣势因素（交通、配套等）都可以经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此，本项目的开发投资而言，未来行销工作，都在威胁（T）因素之下，即市场的容量、竞争问题，而如何把握机会点，寻找市场定位空白点，将是本案成功的关键。 根据店面最大化以及社区品质小而精的原则，本案地面1-2层规划为小店面（区内部分设计为小车库），楼上为住宅。现就小高层和多层两种方案对比如下： （一）方案一：规划部分小高层，有完整中庭，保证容积率。 具体产品组合情况如下（表一）： 内 容 面 积（平方米） 比 重（%） 总用地面积 9405.4 容积率 2.67 总建筑面积 25071 店面面积 5786 23.08% 车库面积 915 3.65% 住宅面积 18370 73.27% 1、多层住宅 12234 48.80% 2、小高层住宅 6136 24.47% 建筑密度 34.25% 绿化率 43.12% 静态投资分析 一、项目综合成本估算（表二） 项目综合开发成本评估表（表二） 评估内容 单方造价 （元/m2） 面积（m2） 总价 （万元） 备注 一、地价 468 25071 1173 按地面地价1250元/m2计 二、前期工程费 36 25071 90 1、规划设计勘探费 20 25071 50 建安费的2.5% 2、有关规费 8 25071 20 建安费的1% 3、临时设施 8 25071 20 建安费的1% 三、建安工程费 792 25071 1986 1、多层住宅 730 17991 1313 2、小高层住宅 950 7080 673 四、工程监理及保险费 16 25071 40 建安费的2% 五、市政设施费用 80 25071 201 包括区内供水、供电、道路、绿化等 六、投资利息 83 25071 208 468*[（1+5.9%）2-1]+924*[（1+5.9%）0.5-1] 七、管理费 24 25071 60 建安费的3% 八、销售费用（含广告费） 71 25071 179 销售额的3% 九、不可预见费 32 25071 80 建安费的4% 项目总成本 1603 25071 4018 备注：1）由于海沧地块的特殊性，其土地出让金已包含大配套（即城市建设配套费）。 2）多层建安成本参照“旭日海湾”实际数据700元/m2，以及厦信发张总的经验数据 700-750元/m2，本项目以730元/m2预估。 3）2001年4月1日后，市政设施费用中的水增容费已取消，大致由120元/m2降为 70元/m2，本项目按80元/m2估算。 动态投资分析——盈利能力分析 一、现金流量分析 现金流出明细 工程设计及前期审批，至地基开始施工，时间6个月。 地价款1173万，承包税金67万，前期工程费50万，合计1290万元。 多层至第二层，小高层±0.00，时间6个月。 规费40万，土建794万，管理费30万，不可预见费40万，合计904万元。 主体竣工验收，时间6个月。 土建1192万，管理费30万，市政设施费101万，销售及广告投入2/3，费用120万，税金220万，不可预见费40万，工程监理及保险费40万，合计1743万元。 交付使用阶段 A、工程竣