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商业地产项目定位报告撰写规范 一、九项定位对项目定位报告指导作用 1、业态定位:??? 这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。 2、功能定位：??? 功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。??? 功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。 3、品类定位：??? 商业项目是做 HYPERLINK \t _blank 服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个 商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯 具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。 4、客群定位、客层定位：??? 这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与客层区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。 5、规模定位：??? 这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和 HYPERLINK /sydl 城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。 6、经营模式定位：??? 如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是 统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、 管理流程的。7、形象定位：?? 商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对 HYPERLINK /sq/ \t _blank 企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。 8、主题定位：??? 我们认为策略对于一个商业企业来讲，在起步之前是非常重要的。这里有“一点”策略的概念和大家分享，什么是“一点”策略呢？我的品牌要优一 点、我的管理更现代一点、我的员工素质要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小 瞧这些“一点”，企业与 HYPERLINK /sq/ \t _blank 企业之间的竞争并不是很大方面的竞争，差距往往在细节上。所以我们的策略就定位在“一点”上，只要有“一点”就可以赢别人，也就有 了“一点”定位。 9、战略定位：??? 战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开发商要物业持有，那这个商业项目就是企业的战略决策。但是有的开发商认为住宅需要商业配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管理一段时间以后金蝉脱壳，这样开发商的战略 定位就是做房地产开发，而商业只是作为一个点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定位对一个 HYPERLINK /sq/ \t _blank 企业来讲是很重要 的。 二、项目定位报告基本内容 以下为项目定位报告需要包含的大体内容。 第一部分、规划定位框架 该部分工作主要是针对城市及片区总体地产市场进行调研，完成市调后再提供产品相关定位及发展建议。将以《前期策划报告》的形式提供给发展商。需要约40天左右的时间对市场进行全面细致的调查，报告讨论及成文时间约15天左右时间。 一、 商业房地产市场研究 （一）商业房地产市场综述 1．商业房地产市场供应情况 2．商业房地产价格走势 3．商业区房地产市场概况 （二）商业市场研究 ? 1．零售市场研究 ?2．商铺供需分析 ? 3．项目周边商业市场状况及竞争案例 二、 宏观环境分析 1．综述 ①人均可支配收入变化 ②企业投资情况 ③社会消费品总额及增长率 2．政府近年来颁布的有关房地产的相关政策 3．基础建设发展 ①交通设施规划 ②基础设施对本项目的可能产生的影响 三、 区域环境分析 1．区域概况 2．城市规划 ① 区整体规划 ②项目周边的主要城市规划 ③城市规划对本项目的影响 四、项目概况及周边环境分析 1．项目概况 2．周边环境分析 ①周边商圈 ②周边规划 ③周边道路 ④周边配套 ? 五、 项目SWOT分析 1．优势 2．劣势 3．机遇 4．危机 六、项目市场定位 1．项目物业组合 ①总体思路