2012年北京地杰·长安驿推广策略思考.ppt

* 地杰·长安驿推广策略思考 更上一层楼 经济形势的变幻 政策的接连推出 市场的动荡起伏 自有商业的成熟 新品的初步面世 …… 面对众多风云之象，地杰·长安驿何去，何从？ 居高者，自望远 地杰·长安驿19层以上产品销售开启，这也似乎正预示着我们前行的方向 欲瞰千里，更上层楼 目标设定 借助项目的日渐成熟，新产品的推出 来引发市场关注，再次提升自身形象 促进住宅、商业销售，最终达到提升品牌、快速回笼资金两大目的 这是一次挑战，更是一次难得机遇 欲得天下，先辨清风云 、环境分析 A、经济环境 国外最新新闻 韩国首尔二十国集团(G20)峰会 关键词： 美二轮量化宽松政策 新兴市场通胀效应加剧 全球通货膨胀和主要货币汇率贬值 黄金、原油和粮食等价格显著上涨 国内最新新闻 11月11日，《北京青年报》头条 存款准备金调至18% 关键词： 上调0.5%，历史新高 可一次性冻结三千亿元 热钱流入 难遏通胀 物价上涨超预期 2011,全球通胀山雨欲来 B、市场环境 年初国十一条、4月国十条、9月国五条、新国五条……一系列调控政策接连而下 一时之间，风声鹤唳 对开发商与购房者而言，影响最甚，莫过三大“限令” “限贷令、限购令、限外令” 政策影响 限贷令 暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 限购令 同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。 北京 尽管 “上有政策，下有对策”，但对整个地产市场的影响仍旧非常大，贷款受限，观望加重。 十月份北京地产市场简析 北京10月在售的单价超过4万元的豪宅项目有77个，其中有成交记录的项目达52个，共成交578套，成交面积达7.5万平方米，整体成交均价为45415元/平方米。与9月相比，成交套数增加了15.8%，成交均价增长了4.3%。 关键词:回升 豪宅市场稳中有升，一些小户型、低总价的豪宅热销带动整体成交量上升；顶级豪宅的成交量也出现了与整体豪宅市场趋同的增幅。调控政策趋紧背景下，性价比较高、保值升值能力强的项目依然受到市场的青睐。 关键词:豪宅稳中有升 关键词：高端别墅继续上扬 10月北京别墅市场总体成交263套，销售金额为25.4亿元，成交均价为27323元/平方米，与去年同期基本持平。中高端别墅走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.6%。 环境分析总结 1、经济环境，全球性通胀明显，2011年，中国通胀形势加剧 2、政策影响，政策对地产市场形成较大影响，观望加重，一次性付款成主流 3、北京10月份豪宅市场，稳中有升，高端豪宅与别墅依然被市场所青睐 1、市场仍然潜藏着大量的资金，对我们来说，并不缺乏机会。 2、限贷政策导致一次性付款比例增高，目标客群应整体攀升。 3、限购与观望情绪，让置业者的置业行为更加谨慎，品质稀缺，高保值、增值产品将最终赢得市场。 项目借鉴 二、现状分析 愈加成熟的长安驿 住宅： 19层以下基本售罄，价格逐步走高 19层以上销售开启，户型配比合理 新产品，品质升级，拎包入住 商业： 华联超市等多家商户先后进驻 周边配套逐步成熟 区域环境日渐改善 1、销售阶段 2、市场认知 东长安街，酒店式公寓 销售周期长 反应不够积极 高度和价值感依然欠缺 3、现场反应 7月份咨询人数：共151人，其中来电140人，来访11人. 8月份咨询人数：共177人，其中来电153人，来访24人. 45㎡小户型需求占来电人数一半左右 反应一：电转访比例需进一步提高 反应二:小户型置业门槛低，需求较大 7、8月份客户来电来访一览表 现状分析总结 目前需要解决的问题 1、进一步提高长安驿项目形象，更加高调、自信、个性化 2、释放新品推出信息，吸引市场注意力 3、目标人群向上拓展，开发高端新客源 4、最大、最小价格差较大（200万级、1000万级），灵活处理二者关系 5、增强电转访比例，强化现场接待与说辞 三、策略建议 先让我们看一个成功案例 银泰中心 柏悦居 柏悦府 上述三者是何关系？ 北京银泰中心，位于建国门外大街2号，地处CBD核心，北临长街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。由中国银泰投资 （China Yin Tai Holdings Ltd.）与凯悦国际酒店集团 （Hyatt） 、美林集团 （Merrill Lynch） 联袂投资、共同打造的银泰地产旗舰项目，中央主楼2005年底封顶，项目2007年全面投入使用。 北京银泰中心 柏悦居位于主楼的7—33层，以豪华酒店之精装修标准交付，更提供全套家具及精选高级家电， 由设计东京柏悦酒店的知名设计师设计，共216套极品酒店式服务公寓，户型多为130的一居、240的二居为主，层高3.4。 柏悦居 柏悦府位于主楼的50-58层，是银泰柏悦