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○商业广场商业定位及经营思路演示幻灯片.ppt
嘉盛购物广场商业定位及招商经营思路的报告;B、商场独特的地理位置
交通便利,雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道
处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地;
人口密集,有很大的普通居民消费市场
….. ;;E、居民消费习俗
追求低、中档消费
就近方便,价廉物美,服务多样
城乡区间商业消费观念; 综合上述要素,我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能:
1.生活消费的便利性;
2.就近商业的消费习惯;
3.综合性多功能商场;
4.商业休闲与餐饮娱乐结合
5.商业的完善配套,如停车场、洗手间等
最后,总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为: “集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”
于一体的一站式购物广场。;二、项目形象的总体定位
我们主要从以下几个重点因素考虑,将嘉盛购物广场的形象推向市场:
A、从周边现有的商业档次,寻求市场的空白点(档次)
街铺林立,零散杂乱,档次低 中档的商业市场空白
;
B、从 混乱单一的商铺布局,
寻求多功能市场(综合性)
周边商铺,多而乱,行业单一
多功能综合性商场;
C、从周边障乱商业购物环境,寻求舒适的购物场所
(舒适)
D、建筑的现代气息,寻求广场的现代时尚
(现代性)
;
总结,嘉盛购物广场的形象总体定位为:
[主体形象]
海珠西部首个大型纯商业的购物广场!
[辅助形象]
工业大道南最高档次的商业大厦!
(海珠的商业1号);三、楼层功能定位的总思路
根据嘉盛购物广场功能、形象的总体定位,展开项目各楼层的板块定位。
各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素:
A、项目开发成本及模式(只租不售)
B、项目经营模式(租的好,经营好,二好思路)
C、项目的经营利润(快速回笼资金);D、物业本身的规模(中型规模)
E、商家对租金承受的限度
F、行业经营对楼层的要求
G、楼层交通特点
H、商铺面积和间隔种类
I、业态的组合需求
J、同行业市场的竞争力
从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下:
;楼层 ;嘉盛购物广场功能分布示意图;四、各楼层精确定位的综合分析
总体思路:
根据项目的总体定位和开发模式,
借用最有价值的物业(首层)
快速回笼资金,规避风险;
以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营,
营造商业卖点,提升项目的附加值
其它楼层(四、五楼)
利润获取的另一途径和功能配套。;各楼层精确定位具体分析:
负一楼:大型停车场
支撑理由:
楼层下陷,商业价值不大,不利于经营;
作为商场的车库配套,方便顾客停车;
收益方式:
按小时出租收费,统一管理
;一楼:嘉盛名店城、洋快餐
支撑理由:
作为整体项目的开发成本收回,规避风险;
对接高租金高回报的利润期望;
商铺经营者需承受高租金,追求零售高利润,必须依靠品牌经营;
树立商场的形象、档次,吸引客流;
单层规模受限,必须整合二楼经营,装修弥补,产生规模效应,聚人气;
错层经营的需求;
收益方式:
独立收银,商家租赁,统一管理;; 二楼、三楼:大型超市
支撑理由:
楼层相对一楼,商业价值偏低;
对接一级主力店能承受的租金;
提升楼盘的商业附加值,激活相邻楼层(四楼、一楼);
超市经营规模需求,单层面积不够;
利于汇集人群,带旺利润楼层(如一楼、四楼);
遵循商业的“二八定律”,增强投资经营者的信心;
收益方式:
对外出租,由超市自己独立经营。 ;四楼:石溪购书城/数码世界/家居天地
支撑理由:
市场空白,周边人群文化韵味强,学生群体消费潜力大;
周边新建楼盘多,对于家居饰品的需求大;
满足都市人的时尚消费潮流;
满足多功能购物广场的需要,为都市人提供休闲商业场所;
行业消费稳定,适用高楼层出租难的经营风险;
开架式铺位间隔,利于营造通透感,避免死角铺;
消费群目的明确,利于成行成市经营;
市场经
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