青岛市中润德项目可行性研究报告课件.pptVIP

* 项目名称 项目位置 建筑面积 租金 (元/平方米/天) 入住企业 政府优惠 创意100产业园 南京路100号 2-3万 2元 文化、设计、传媒类文化创意类企业 创业产业基地（部分企业免征3年企业所得税） 中联创意广场 南京路122号 10万 2元 文化创意产业企业 创业产业平台 中联U谷2.5产业园 市北区太平山—榉林山下的山谷地带 6万 1.5-1.8 设计、咨询、培训、文化传媒 企业孵化基地（部分企业，三年给予税收政策优惠） 动漫游戏产业园 银川西路 11.6万 1.1 动漫游戏设计类企业的办公为主 动漫企业孵化基地（房租优惠、税收优惠） 青岛市创意园区主要分布在市中心区，交通便利、配套齐全；多由旧厂房改建。 青岛创意产业园尚处在起步发展阶段，通过自身及周边齐全的商务配套及loft等办公空间吸引创意企业；将产业孵化与项目相结合，争取政府优惠政策扶持。 青岛办公用房市场 －青岛创意产业园概况 动漫产业园 中联U谷2.5产业园 中联创意广场 创意100产业园 * 城阳区目前商务办公条件还不成熟，办公主要分布在正阳路沿线写字楼及城阳西部高新区、棘洪滩等工业园内。 城阳办公用房成交淡，2011年2月至今，月成交均低于2000平米，价格稳中有升，位于8000-10000元/平。 青岛办公用房市场分析－城阳办公市场 正阳路 项目名称 银盛泰商务港 概况 目前城阳区等级最高的商务写字楼 建筑面积 5.8万，11层，除3层开发商自用，其余出售 二手房售价 07年开盘，目前二手楼价 8500-9500元/㎡， 租金 1.3元/平米·天 出租率 80%，主力租户为政府单位、设计院、事务所等 面积分割 70%为40-50平米 银盛泰商务港 * 第一代工业园 第二代沿海一线 第三代城市内圈层 “工业聚集区” 城市边缘或临近某个小城市 偏重基础科学研发企业而非商业企业 毫无风景可言 “政府规划” 位于城市内圈层 周边交通便利 代表项目带动 “景观资源” 位于城市沿海一线 支持朝九晚五的商务活动 商务氛围浓厚 阶段划分 定位及特征 案例 第四代商务花园 位于城市郊区，可供开发的土地较多 交通便利， 周边以第三、第二产业带动 CBD 香港路沿线 山东路沿线 崂山海尔路沿线 本项目 青岛总部基地 高新区内潜在项目 四方老工业区 海尔工业园 青岛商务办公目前尚处于第二代和第三代发展过程，但随着城市经济发展及大青岛城市框架扩大，郊区商务花园办公将是未来发展趋势。 商务花园 ——先进办公模式、未来发展趋势 商务办公发展阶段 （借鉴国内一线城市发展案例） 青岛办公用房市场分析－商务办公发展趋势 土地:宏观调控以后,青岛土地市场遇冷,成交量及溢价率双降。 商品住宅：随着调控的不断深入，限购且限贷，青岛整体的住宅成交下降，但均价保持平稳（由于中海、远洋等市区楼盘入市拉动）。 商业用房：在住宅限购的环境下，商业用房得到了投资者的追捧，价量齐升。 办公用房：在住宅限购的环境下，办公用房也受到了投资者的青睐，由于青岛的旅游城市特点，办公用房的价格和住宅出现了倒挂的现象。黄岛、崂山成为办公用房新的热点区域，且随着城市的发展，创新产业园等新型办公物业越来越受欢迎。 青岛市场分析－小结 宏观及区域发展机会分析 青岛限购令出台，全面打击青岛的购房需求，整体住宅市场呈现价稳量跌的趋势。 根据新国八条要求，限购令覆盖全国，京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策 城市 出台日期 截止日期 本市户籍家庭 非本市户籍家庭 是否包括二手房 无房户可购买 拥有1套房可购买 拥有2套房及以上可购买 无纳税、社保证明可购买 有1年纳税、社保证明，无房户可购买 有1年纳税、社保证 明，有1套房及以上可购买 青岛 11-1-28 11-12-31 2套 1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 是 注：限于市辖七区，包括新房和二手房 外地禁购 本地拥有2套房及以上禁购 终结了部分中产阶层别墅梦想 压抑投资需求。 * 发展机会分析－商品住宅限购调控 * 随着住宅市场调控和趋于理性化发展，商业办公迎来发展机遇；同时在通胀背景下，本项目商务产品能释放部分投资需求。 发展机会分析－商业办公发展机会分析 项目周边分布着丹山工业园、电子信息工业园、洼里工业园、空港工业园等各个层级的园区，私营企业主众多。经过访谈，周边企业商务接待、企业会所、办事处需求较多。 盛文集团秦主任： 308国道连接城阳与市区，沿路商业氛围逐步浓厚，会发展成为商业走廊；高档客户在崂山区会所接待，公司每年接待客户需花费百万以上；可考虑价格合理的企业会所等产品，满足招待需求，但要有特色、环境好。 高信电子金科长： 潍