上半年房地产场总结和下半年预测.doc

HYPERLINK PAGE \* MERGEFORMAT 2 上半年房地产市场总结和下半年预测 摘 要 严厉房调见底已成共识——限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。 对放松房调的力度也不能予以太高的预期——能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。预计未来在“改善性需求”政策放行的可能性大。 5月份，大中城市中，仅4个城市成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。伴随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。 2012年品牌房企新推货量计划安排主要集中于5-9月份，6月品牌房企均加大推货量。 行业资金链仍未得缓解，对部分房企而言，短期内降价压力没有消除。开发贷的政策回暖，预计还需要1-2个月的时间。 进入5月和6月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。 值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出。 “弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策，2010年土地市场活跃，当前这些城市供应进入高位。 住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆仍是行业盈利模式的核心。未来房企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力——转型复合地产。 2012年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的推进，但受国内金融环境的制约，实际成效有限。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。 PAGE \* MERGEFORMAT 2 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc327464718 一、房地产行业上半年政策情况与预测 PAGEREF _Toc327464718 \h 3 HYPERLINK \l _Toc327464719 （一）政策趋势：经济下行迫使房调回调 PAGEREF _Toc327464719 \h 3 HYPERLINK \l _Toc327464720 （二）房调政策变化方向 PAGEREF _Toc327464720 \h 3 HYPERLINK \l _Toc327464721 二、上半年商品房市场情况与展望 PAGEREF _Toc327464721 \h 4 HYPERLINK \l _Toc327464722 （一）上半年调控导致整体住宅市场下行显著 PAGEREF _Toc327464722 \h 4 HYPERLINK \l _Toc327464723 （二）5月份住宅成交普涨——预计6月将延续 PAGEREF _Toc327464723 \h 5 HYPERLINK \l _Toc327464724 （三）房价下降压力未完全消除——涨跌将分化 PAGEREF _Toc327464724 \h 5 HYPERLINK \l _Toc327464725 （四）供应与存量：新增供应减少——下半年进入加推期 PAGEREF _Toc327464725 \h 6 HYPERLINK \l _Toc327464726 三、上半年土地市场情况与展望 PAGEREF _Toc327464726 \h 6 HYPERLINK \l _Toc327464727 （一）需求：4月之前拿地意愿不足，6月信心有所回暖 PAGEREF _Toc327464727 \h 6 HYPERLINK \l _Toc327464728 （二）供应：主要城市供地计划下调、出让压力增大 PAGEREF _Toc327464728 \h 6 HYPERLINK \l _Toc327464729 （三）价格： 溢价不再，但成本刚性导致价格下调不明显 PAGEREF _Toc327464729 \h 7 HYPERLINK \l _Toc327464730 四、上半年品牌房企运营情况 PAGEREF _Toc327464730 \h 7 HYPERLINK \l _Toc327464731 （一）房企发展策略与土储投资： PAGEREF _Toc327464731 \h 7 HYPERLINK \l _Toc327464732 （二）上半年品牌房企销售情况 PAG