北华国际营销推广策略报告课件.ppt

策略解析 付款方式 面积 单价 总价 折扣 实际首付 月还款 每月返租 贷款 一次性付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 95% 21.862万 无 1457元 无 消费易贷款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 11.507万 无 1534元 以房产作为抵押申请50%贷款 银行按揭 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 11.507万 1308元 1534元 50%10年期贷款按揭利率6.53% 担保公司贷款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 11.507万 2738元 1534元 50%5年期贷款利率15% 组合付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 11.507万 784元 1534元 开发商垫付20%（投资者2年内付清），银行贷款30% 分期付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 11.507万 无 1534元 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 方案B——3年租金一次性返还 付款方式 折扣 首付 实际首付 贷款 一次性付款 95% 100% 76% 无 银行按揭 无 50% 26% 剩余50%10年期贷款按揭 担保公司贷款 无 50% 26% 剩余50%5年期贷款 分期付款 无 50% 26% 剩余50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 策略解析 付款方式 面积 单价 总价 折扣 三年租金 实际首付 月还款 三年后每月返租 贷款 一次性付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 95% 5.247万 16.6万 无 1457元 无 银行按揭 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 5.523万 5.98万 1308元 1923元 50%10年期贷款按揭利率6.53% 担保公司贷款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 5.523万 5.98万 2738元 1923元 50%5年期贷款利率15% 分期付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 5.523万 5.98万 无 1923元 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 付款方式 折扣 首付 实际首付 贷款 一次性付款 95% 100% 60% 无 银行按揭 无 50% 10% 剩余50%10年期贷款按揭 担保公司贷款 无 50% 10% 剩余50%5年期贷款 分期付款 无 50% 10% 剩余50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 方案C——5年租金一次性返还 策略解析 付款方式 面积 单价 总价 折扣 五年租金 实际首付 月还款 五年后每月返租 贷款 一次性付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 95% 8.745万 13.117万 无 1457元 无 银行按揭 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 8.745万 2.762万 1308元 1534元 50%10年期贷款按揭利率6.53% 担保公司贷款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 8.745万 2.762万 2738元 1534元 50%5年期贷款利率15% 分期付款 25.57㎡ 9000元/㎡ 23.013万 无 8.745万 2.762万 无 1534元 50%按照2011年5月30%，2011年11月20%分两次偿还 综合分析以上3种销售策略： A方案——租金按年正常返还：开发商实现单个房源资金回拢最大化，但投资门槛较高，压缩投资客群，影响销售速度和整体资金的回拢。 B方案——3年租金一次性返还：有效降低了投资者投资门槛，一定程度上刺激了投资者的投资心理，对项目销售起积极作用，开发商能较快的实现76%的资金回拢。 C方案——5年租金一次性返还：极大的扩展了客户群体，降低项目运作风险，强烈刺激投资者投资心理，有力的推动项目快速销售，实现60%资金额的快速回收。 结合当前市场，以及宏观政策，从销售和资金回拢的实际出发，我司建议： 以“C方案——5年租金一次性返还”，为核心销售策略，或作为开盘期销售策略执行。 销售执行计划 项目销售计划 清盘 10年10月 10年9月 10年11月 10年12月 开盘期 （40％） 强销期 （50％） 11年1月 （60％） 11年2月 11年3月 11年4月 11年5月 （70％） 11年6月 （80％） （90％） 开盘 11年7月 本案销售价格策略 本着实现开发商销售利润最大化的原则，并结合本案产品形态和当前市场价格现状，我司对本案销售价格进行测算： 备注：本价格策略未包含东横酒店每年返还开发商的租金，仅作为权量价差对开发商利润的影响。 建筑面积 销售均价 销