2011年土地增值税清算与房地产企业税收辅导.ppt

土地增值税清算与房地产企业税收辅导 《关于土地增值税清算政策的回顾》 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）； 2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）； 3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）； 4、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91号）； 5、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）； 6、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。 房地产开发企业土地增值税清算实务讲解 第一部分 土地增值税的清算概要 第二部分　土地增值税清算程序 第三部分 转让收入的确认 第四部分 扣除项目金额的确定 第一部分 清算概要 一、土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条） 。 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 二、土地增值税的清算条件之一必须清算 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(国税发〔2006〕187号)： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 二、土地增值税的清算条件之二要求清算 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算(国税发〔2006〕187号) ： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 二、土地增值税的清算条件之三注销清算 对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发〔2009〕91号）。 三、清算的时间要求-必须清算 符合必须清算条件规定的纳税人，纳税人须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。（91号文件第11条第一款） 流程： 准备清算申请及税务机关要求提供的相关资料→主管税务机关受理→杏花岭区地税局土地增值税清算小组调查核实并提出清算审核意见→局务会审定并作出清算结论→清算结果书面通知纳税人执行 三、清算的时间要求-要求清算 符合要求清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 （91号文件第11条第一款） 要求清算流程： 清算通知书→纳税人自行进行清算，并报主管税务部门→主管税务机关受理→杏花岭区地税局土地增值税清算小组调查核实并提出清算审核意见→局务会审定并作出清算结论→清算结果书面通知纳税人执行 未清算的法律责任 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理（91号文件第11条第一款）。 四、土地增值税清算单位的确定 1.《土增税实施细则》第八条： 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 2.国税发〔2006〕187号第一条： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 《清算管理规程》：对不同类型房地