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基于REITs的中国保障性住房建设融资问题研究 　　摘要：在城市化背景下中国房价整体偏高，政府保障性住房比例与国际上其他国家相比比例偏低，基于住房的特有属性，政府必须加强保障房供给。地方政府目前债务比例偏高，在保障性住房建设存在融资困难，而金融产品REITs正是解决这一问题的最佳选择。文章最后对REITs在中国运行方案进行设计以及对可行性进行分析，并提出一系列建议。 　　关键词：保障性住房；地方财政融资；REITs 　　一、 前言 　　改革开放以来，伴随着中国经济的快速发展，中国人口开始了从农村向城市、从中西部地区向东部沿海地区的大规模迁移。特别是加入世贸组织以来，中国的城市化进程每年以一个百分点的速度向前推进，这不仅有利于实现人力资源的优化配置、降低劳动成本，而且有助于拉动内需、减少经济增长对出口的依赖性。然而近年来，全国房价快速上涨，特别是东部沿海地区的一些城市房价上涨远远超过当地居民可支配收入的增长速度；同时，由于政府过去在保障民生方面投入不足，没有与经济发展同步。在这种情况下，高房价阻碍城市化进程，进而不利于实现资源的优化配置、拉动内需和促进经济增长。近年来，在两会的政府工作报告中多次将加快保障房建设，特别是在十二届全国人大二次会议上，李克强总理的所作的政府工作报告更是将保障房建设放在了突出的位置。 　　本文认为为了进一步促进我国经济科学、健康发展，地方政府必须加强保障房建设，解决民生问题；而因保障房建设产生的巨大费用开支，地方政府可以通过采用发行REITs的方法来解决资金问题。 　　二、 加强保障房供给力度必要性 　　在中国，保障房包含多个住房类别，它是提供给符合地方政府所制定标准（如收入、总资产、婚姻状况和目前生活条件等）的居民的一种社会保障形式。各个城市根据自身情况自行制定保障性住房标准。例如上海徐汇区规定3口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34 800元，人均资产须少于人民币90 000元；家庭成员须在过去五年内未曾向家庭以外出售或转让住房。保障房包括经济适用房、廉租房、限价房和棚区安置房等四类，而在这四类中，廉租房则为重中之重。基于以下几点，我们认为地方政府必须加强保障房供给： 　　1. 我国保障房数量不多、比例偏低。虽然改革开放以来，我国经济发展平均保持两位数的增长速度，但是我国住房体制改革开始于20世纪90年代中期，且政府一直以经济发展为纲，从而忽略了民生问题，导致我国目前保障房数量严重不足，比例偏低。特别是本世纪以来，保障房投资量一直呈下降趋势。2000年～2009年期间，经济适用房（按低于市场价格出售的保障性住房）的投资金额占住房投资总额的比例由14.2%跌至仅4.4%。据估计，我国目前城市保障房数量占居民住房数量的6%左右， 远远低于新加坡的80%，香港的49%，美国的32%的水平。 　　2. 城市化进程的内在要求。中国目前正处于城市化的进程中，特别是加入世贸组织以来，中国的城市化进程每年以一个百分点的速度向前推进。城市化进程的实质就是实现作为生产要素的人在区域和产业上的优化配置，人力资源从效率低下的农业向效率高的工业和服务业的转移，从而实现经济的更有效率的增长。然而由于目前我国商品房价格偏高，这种扭曲的生活成本价格必然会导致人力资源的错配；世界银行研究报告指出，处于城市化阶段的国家如果城市生活成本过高，必然会阻碍该国的城市化进程，从而影响该国经济的可持续发展。 　　3. 有利于扩大内需。通过增加保障房的供给，可以将我国住房市场分为商品化住房和保障房两大类，这样处于不同收入阶层的人可以选择不同的市场，这不仅增加了居民的选择范围，同时由于中低层收入者的边际消费倾向往往高于高层收入者，这样较低的住房支出，就可以提高居民对其他产品的需求，从而扩大内需，减少对经济增长对外贸出口的过分依赖，实现经济的健康增长。 　　但是，地方政府在建设保障房方面行动迟缓，积极性不高，其中原因之一为地方政府财政在承担保障房建设方面相对困难。 　　三、 地方政府财政无力承担保障房建设费用 　　中央政府2013年制定了激进的投资目标，其用作建设保障性住房的预算已达到632亿元，其中616亿元为中央政府向地方政府做出的移转性支付。据估计，2014年仅是廉租房建设资金就可能达到人民币4 500亿元，其中多数融资负担将继续由地方政府承担。然而，就目前情况而言，地方政府财政状况无力承担高昂的保障房建设费用。 　　（1）税收体制制约。1994年国务院进行国家税制改革，将税收分为国税和地税两种，这次税收改革不仅规范了我国的税收制度，更重要的是国家将税收分成比例中地方的比例大大降低。这就导致地方政府财政收入大幅降低；同时伴随着近年来农业税的取消以及对三农支出的增加，这就进一步制约了政府对保障房建设的支出。