第二章房地产市场调研2011.ppt

第二章 房地产市场调研 第一节 房地产市场调研概述 一、房地产市场调研的概念 二、房地产市场调研的特点 四、房地产市场调研的程序 一、房地产市场调研概念 房地产市场调研是指房地产企业为实现企业的经营目标，运用科学的理论和方法，有目的、有计划地收集、整理、分析各种信息，为企业决策提供依据的活动。 四、房地产市场调研的程序 明确问题和调研目的 制定调查计划 收集资料 调研资料的分析整理 撰写调研报告 调研目的就是要解决决策所面临的问题。调研之前首先应该明白为什么要进行调查，通过调查能解决什么问题。 常见的调研有： 竞争对手项目调研 消费者需求调研 某地块周边环境调研 某地区房地产市场整体状况调研 制定调查计划 明确调研目的 界定调研对象 确定调研内容 确定使用什么样的调查方法 调研时间、人员安排 费用预算 相关调查表和问卷的设计 课堂讨论： 制定“郑州市房地产市场状况”调查方案 原则：可执行性；实效性；具体 最后要形成郑州市房地产调研报告，讨论调研过程、结果、有趣的事、感受、评奖 网上资料可查房管局、规划局等政府网站；新浪房产、搜房网等门户网站 目的：了解郑州市房地产市场概况，熟悉房地产调研策划的过程 调研对象：郑州市主城区四环以内住宅 调研内容： 各行政区概况及特点： 各区楼盘总体状况： 各区几个典型楼盘： 调研方法：以二手资料为主，网上查询为主，实地调研为辅 调研时间：从现在到十一黄金周结束 人员安排：每个组负责一个行政区，两个组负责整体工作，组内人员分工自己安排。 费用：交通费、上网费、打印费、其它费用 表格：各区概况一览表；各区房地产市场概况一览表；典型楼盘调查汇总表等 调查资料的整理分析 筛选 分类 统计 分析 1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表 北区物业统计表 重庆蓝湖郡广告投放汇总 蓝湖郡广告投放明细 小结 统计形式包括：条状图、饼状图、表格、其它形式，根据实际需要选择 分析要耐心，逐项分析、观察重点和特点，总结规律和感受 所谓的分析是：先描述、再分析原因、再谈谈对策建议 千万不要把原始资料堆在领导面前 练习：调查结果的统计与分析 问题：您是否听说过“枫林上院”？ A.听说过 B.没有 问题：描述一下您对建业房地产公司的看法： 。 问题：您现居住的房子面积为 平方米。 调查结果的统计分析 问题：您购买住房首先考虑的三个因素是 。 练习：思考如何对书上消费者调查表的信息进行统计？ 案例：学习金银湖板块的分析方法。 练习：调研信息分析练习。 市场调研报告 思考：一份房地产市场调研报告应该包括哪些内容？ 案例：金银湖板块市场调研报告 案例：杭州写字楼调研报告 案例：逸居国际市场调研 作业：尝试做一次房地产市场调研 郑州市总体供给状况调研 枫林上院竞争项目调研 四、房地产调研的方法 按调研对象分类 全面调研 重点调研 抽样调研 按具体方法分类 访问法 观察法 实验法 房地产市场调研的常用方法（房地产信息获取途径） 链接：调研信息获得方式 互联网 买资料 跑市场 找高手 找消费者 供求分析 商品房批准预售与预售登记 施工与竣工面积 第二节 房地产市场调研的内容 房地产市场调研主要包括房地产市场外部条件调研和房地产内部情况调研两大部分。 PEST分析 政治法律环境调研 经济环境调研 社会文化环境调研 技术环境调研 一、PEST分析 图：房地产市场外部条件调研 二、政治法律环境调研 政治法律 城市规划 土地政策 金融政策 财政政策 产业政策 城市规划 城市规划是指导城市发展和建设的方略，是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质，规模和发展方向，合理利用土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 例如：上海浦东金融贸易区的建设和延安东路过江隧道、杨浦大桥、南浦大桥的建成，使浦东新区房地产价格迅速增长并接近浦西的水平； 北京中关村科技园区核心区的建设，使其地价、房价接近北京市区最繁华的王府井、西单商业区的水平 城市规划的内容： 《城市规划法》第十九条、第二十条规定 “城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模、城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局，功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。” 郑州市的城市规划工作主要依据： 《中华人民共和国城市规划法》 河南省《城市规划法》实施办法 《郑州市城市规划管理条例》 资料：郑州市的城市规划 2005.7，郑州市政府正式启动城市总体规划修编工作，委托中国城市规划设计院着手绘制未来15年的城市发展蓝图，此次总体规