国外物业管理.ppt

17 国外物业管理 本章要点 国外物业管理起步早、发展到现在已经比较成熟，有许多先进经验值得学习和借鉴。本章介绍新加坡、英国、法国、德国、美国、日本的物业管理，以及国外物业管理的特点。 17.1新加坡的物业管理17.1.1物业管理体制 新加坡的小区管理统归建屋发展局负责。该局是负责实施政府建屋计划和统筹管理的职能部门，下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个住宅小区。每个小区拥有4000～6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000～15000套（户）。住宅区内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。 17.1.2物业管理法制化 新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。早在1967年，新加坡就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区管理委员会制定的规章制度。物业管理部门也编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章。 17.1.3物业管理服务 新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修也十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。 17.1.4物业管理合同 物业公司与管理委员会签订合同，合同一年一签。物业经理对管理委员会负责，接受管理委员会的指令。物业公司每年收取由业主分摊的管理费。 17.2英国的物业管理17.2.1物业管理模式 英国是采取由业主或用户委托物业公司进行物业管理的模式。物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。物业管理公司（机构）人员精干，效率高。英国的物业管理目前已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。 17.2.2物业管理内容 英国的物业管理服务项目多，内容广泛。包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 17.2.3物业管理收费 物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。 17.2.4物业管理法规 英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的房地产开发管理的法律、法规有5O多种。 英国还加强对物业管理的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。 17.3法国的物业管理17.3.1业主大会制度 法国业主大会制度比较健全，业主们通过业主大会将物业管理权掌握在自己手中。法国大部分业主按规定期限入住后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。由于业主大会关乎自己的切身利益，住户们往往宁可错过“约会”，也要亲往参加。 17.3.2物业管理内容 物业公司通常须执行“业主委员会”的决定，但日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括物业主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 17.3.3物业管理收费 物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主收一次物业费，年度内的头三个季度收该年度预算的四分之一，最后一个季度则视全年物业支出情况多退少补。在收费方面，物业公司收费的标准只有一个：本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。 17.4德国的管理模式17.4.1物业管理体制 德国的房产物业管理主要是通过专门的物业管理公司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业公司每年组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产财务情况，并向业主们提交一份当年的物业计划。物业公司的聘用期限为5年，如果再次聘用需要再签合同。 17.4.2物业管理内容 德国物业管理公司直接受雇于房东（业主），是业主利益的维护者和代理人。德国物业管理公司不仅要按条约规定负责业主房产的定期维护和外