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住宅小区物业管理存在的问题及对策研究 　　摘 要： 住宅小区物业管理是物业管理的主要形式之一。本文以安徽省六安市为例，首先，通过调查从业主、物业公司、建筑企业、政府管理部门四维角度探究住宅小区物业管理存在的主要问题；其次，通过访谈和查阅相关资料，分析这些问题存在的原因；最后，根据六安市的经济发展状况，提出解决问题的几点建议。 　　关键词： 住宅小区 物业管理 问题 对策 　　一、六安市住宅小区发展现状 　　六安市位于安徽西部，现辖金安区、裕安区、寿县、霍邱县、金寨县、霍山县、舒城县，以及国家级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区，全市188个乡镇、8个街道，总面积17976平方公里，总人口664.9万人。有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占0.7%，以回族居多。截止2014年底，六安市中心城区已建成小区220多个。本地物业服务企业260家，外地备案企业20家，从业人员1.5万人，服务项目350个，建筑面积3000万平方米，服务业主50万人，经营收益超亿元。六安市物业服务业经过10多年的发展，服务领域不断拓展，服务项目已涉及住宅区、写字楼、学校、工厂、商场、公园、广场及河道等众多领域，为本市重点产业和社会事业跨越发展形成重要支撑。 　　二、六安市住宅小区物业管理存在的问题 　　1.开发商遗留问题。在房屋开发、建设过程当中，部分开发企业受利益驱使，不严格按照程序办事，在工程项目未达到规划、设计文件规定的标准并未经相关部门进行验收就组织居民入住，业主入住后，会发现各种各样的问题和矛盾并产生纠纷。从大多数物业管理投诉中也可以看出，众多纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业，物业公司与开发企业如同母子关系，物业管理公司为开发商遮遮掩掩，即使不是一家，物业管理公司的权限不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题给业主和物业管理公司带来了后患。 　　2.业主自治意识淡薄。业主自治意识淡薄主要表现在第一，业主不愿当家。普遍缺乏权利意识和公共服务意识，不关心公共事务，不愿意为小区管理贡献力量，没有奉献精神，不愿参加业主大会和业主委员会。第二，业主不会当家。长期生活在高度集权社会环境下，缺乏当家做主的意识，也没有这种能力，不依法依规办事，业务能力差，维权缺乏理性，甚至乱作为。第三，业主不敢当家。公共事务，众口难调，总有不满意的人。业主及业主委员会不作为，有事不敢担当，回避的多，更谈不上有效自治。第四，少数业主只讲权利不讲义务。六安经济欠发达，市民收入有限，影响人们树立正确的物业服务消费观念。少数业主无视有关法律、法规和《业主公约》，在房屋装修及居住期，不爱护公共部位设施设备，绿化道路随时占用，不服从管理。 　　3.物业管理不规范。据建设部的有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的企业不到l0%，按现代企业制度完成企业改制的不到4%[1]。大多数企业存在体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，业主财产损失现象时有发生。六安市发生此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车及自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中瓶颈问题。 　　4.部门监管合力不足。由于本市物业管理起步较迟，从撤地设市至今只有10多年时间，因此政府物业管理与服务工作经验不足。按照国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等规定，各级政府包括市、区（县）、街道（乡镇）、社区（村）和政府相关部门都承担着物业管理工作监管职责。但是我市各级政府相关部门存在监管缺位，街道办事处（乡镇政府）、社区的基层物业管理人力、物力缺乏，政府物业管理相关部门仍然存在“小区物业管理都是房管部门的事”的思想，物业管理相关部门监管合力没有真正形成[2]。 　　三、六安市住宅小区物业管理问题的成因及分析 　　1.项目建设先天不足。住宅小区建设先天不足给后期管理服务造成很大困难。首先，小区规划建设有缺陷。项目规划设计的前瞻性不够，建设方案没有严格的审查和审批、规划与建设脱节等，直接造成小区共用建设配套不够、设施设备不全等。其次，小区设施设备配套不完善。停车位不足，商住不分，活动场所少，社区和物业服务用房位置不到位，屋面渗水，墙体开裂，电梯、门禁系统质量差等表现突出。 　　2.管理监督体制不健全。对物业企业的管理，物价、建设、工商等部门都有管理职责。从职能划分上讲似乎比较明确，但在实践中，由于物价部门对物业收费项目、标准规定的不够全面、具体，致使物业管理机构“有机可乘”，钻法律、政策的空子。相关部门实