土地增值税地征收对银行抵押物地影响浅析.docVIP

土地使用权已经抵押担保给银行了，商品房买卖合同中,土地使用权的抵押担保的主债权填当事人,债务人填银行。 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债务人有权依法处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。 这个为正解！ 土地增值税的征收对银行抵押物的影响浅析 2006-1-6 13:58:38????????????????[本文章已被浏览：1471 次] ??? 深圳市于2005年11月1日起 土地增值税的征收将会对深圳市房地产市场的发展产生影响，同时土地增值税的计征也对商业银行已抵影响进行初步探讨，以期对估价工作及银行确定抵押贷款额度及控制风险带来帮助。押物业的可变现净值带来潜在或说是隐性风险。本文拟就土地增值税的内涵及其对银行抵押物业可变现净值的 一、土地增值税基本概念 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 1.土地增值税的特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象。 （二）征税面比较广 。 （三）采用扣除法和评估法计算增值额。 （四）实行超额累进税率。 （五）实行按次征收。 2.征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 3.税率 ? 由于土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益，因此税率设计的基本原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，按照这个原则，土地增值税采用四级超额累进税率，见下表： 土地增值税四级超额累进税率速算表 级数 增值额与扣除项目余额的比例 税率（％） 速算扣除系数（允许扣除总额的％） 1 不超过50％的部分 30 0 2 超过50％-100％的部分 40 5 3 超过100％-200％的部分 50 15 4 超过200％的部分 60 35 4.应纳税额的计算 ㈠转让土地使用权和出售新建房及配套设施 1.计算增值额：增值额＝收入额－扣除项目金额（收入为房地产销售收入或预期销售收入，扣除金额为税法规定的扣除项目） 2.计算增值率：增值率＝增值额÷扣除金额×100％ 3.确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率速算表确定适用税率。 4.依据适用税率计算应纳税额： 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 ㈡出售旧房： ⑴计算增值额：增值额＝收入额－扣除项目金额（收入额为房地产评估价，扣除项目金额为建筑物重置成本乘成新率加已缴地价或基准地价） ⑵计算增值率：增值率＝增值额÷扣除金额×100％ ⑶.确定适用税率：依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 ⑷.依据适用税率计算应纳税额： 5、说明：由以上简单介绍不难看出，土地增值税的最终征税对象是土地增值额，而确认是否存在土地增值额的关键和难点所在是法定扣除项目的判定，税法对扣除项目的相关定义也规定的较为详尽，具体内容请参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及深圳市地税局“关于土地增值税问题的解答”。 ? 一、?? 征收土地增值税对银行抵押物业可变现净值的影响 ? 按照目前深圳市各商业银行的通常做法，确定抵押贷款额度的基本公式是： 抵押贷款额＝（抵押评估价值－未来变现所需税费）×抵押率，抵押贷款额的确定从另一角度也可表述为： 抵押贷款额＝未来房地产市场条件下抵押物快速变现价值－快速变现处置费用－处置交易相关税费－约定其他内容 由公式可以看出，开征土地增值税后，对银行确定贷款额度影响很大，同时对贷款人来说，由于土地增值税的开征，同一物业所能得到的贷款额度降低，相对来说也提高了融资成本。由于深圳市土地资源相对匮乏，土地交易价格往往远高于建购价和已公示的基准地价，土地增值是已是不争的事实。 案例1、 某宗商住用途土地作银行抵押目的评估，地价款45,378,800元，评估地价2,260元/平方米，总价170,100,000元，预计转让税费及拍卖手续费按未计土地增值税时计算值约为27,527,985元，评估净值142,572,015元，银行按评估净值六折放贷，则可贷额度为1425,720,150×60％＝85,543,209元。 如征收土地增值税后评估净值84,617,806元，银行按评估净值六折放贷，则可贷额度为84,617,806×60％＝50,770,683元，与前者相比，相差34,772,526元。 案例2、××别墅 某别墅，其基本情况见下表： 建筑面积 240平方米 建筑结构 —— 总楼层 共2层 评估楼层 整栋 建购价款 （元） 795,545 购置年月 2002年4月 现实用途 别墅 法定用途 别墅 平面布置 室内户型结构为1层有2房1厨1卫1厅1工人