住宅小区物业管理中政府行政监管思考.docVIP

住宅小区物业管理中政府行政监管的思考 　　一、住宅小区物业管理中行政监督管理体制的确立 　　物业管理是指业主委托专门的机构和人员，依照合同和法律规定，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向小区业主及使用人提供多方面综合性服务的活动。对住宅小区进行物业管理，是随着房地产业发展及房地产经济体制改革而产生的，其发展是一个长期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善、社会事业的发展、人们生活水平的提高，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范的。 　　但是，在我国物业管理取得重要进展的同时，各种社会矛盾也逐渐显现出来。物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业管理企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等，都引发大量纠纷，亟待物业管理相关制度的完善，政府行政监督管理制度应运而生。这是由监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体，其法律依据是国务院《物业管理条例》，该条例所规定的政府行政监督管理内容主要体现在以下几方面。 　　1.国务院物业管理主管机构及其职责 　　根据《物业管理条例》第五条第一款的规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括：制定物业管理企业资质管理制度的具体办法；配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法；配合价格主管部门监督物业服务收费；会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法；对物业管理活动中的违法行为进行查处。 　　2.地方政府物业管理主管机构和职责 　　根据《物业管理条例》第五条第二款的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括：指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会做出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业、配合价格主管部门监督物业服务收费、处理物业管理活动中的投诉、对物业管理活动中的违法行为的查处。 　　3.其他政府部门对物业管理活动的监督管理 　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利进行，需要政府行政主管部门的监督管理，也需要相关行政部门的协助管理，因此，《物业管理条例》也规定了其他相关部门的职责。主要内容有：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。有关行政管理部门在接到物业管理企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理；专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 　　综上可见，《物业管理条例》对住宅小区物业管理中政府行政监督管理体制、制度进行了科学设定，是政府各级行政主管部门开展物业管理行政监督工作的法律依据。只有严格执行上述法律规定，才能在管理中做好政府该管的事，真正实现政府职能转变。要严格区分民事行为与行政行为，物业管理中有大量的矛盾是民事关系，引导小区业主通过设定规则的方法，由业主自行调节和通过司法程序解决，定位好政府的角色。 　　二、住宅小区物业管理实践中行政监督管理的思考 　　在实践中，一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业主权益现象时有发生。一些业主委员会缺少制约，由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同利益。下文将从实践中一个典型案例的评析，具体探讨如何有效应用行政监督管理制度，实现对住宅小区物业管理纠纷的有效指导。 　　1.某小区游泳池产权纠纷案案情简介 　　广州市某小区游泳池原规划属小区公共设施。因工程款纠纷，自2002年起与小区会所一同被省高院查封。2007年拍卖给承建商某建筑公司；2012年，该建筑公司大股东杨某通过债务诉讼方式取得所有权；2013年法院发出执行裁定书要求办理产权过户，引起小区业主不满；2013年9月，某小区部分业主因