2012深圳宝安中心区项目定位报告（可编辑）.doc

2012深圳宝安中心区项目定位报告 碧海中心区资源核心区区位 核心区域＋交通中心 城市地铁综合物业 地铁＋商业＋住宅 区域标志性物业 本项目价值体系 核心竞争力 1 2 项目整体定位目标 定位需体现融合提炼本项目的两大竞争优势 本项目整体物业定位 城市资源核心区地铁上盖物业双核价值驱动物业 本项目形象定位 城市中心价值地标 合正 中心城 第三部分 客户定位 目标客户构成区域来源 目标客户职业及置业倾向分类分析 目标客户置业关注点 新中心区客户后市构成回顾 2008年后市宝安新中心区客户构成预测 2006年 幸福海岸 新岸线 富通城 凯旋城 第五大道 30％ 55％ 5％ 10％ 2008年预测 由于政策影响下较为浓厚的观望情绪及提高二次以上置业首付4成等的影响将导致中心区后市客户构成发生一定变化关内客户减少新安等本地客户增加同时投资客户比例减少自住客户比例增加 深圳 机场 西乡中心站 宝安体 育馆站 西部辐射 机场圈 福永西乡北 本片区辐射 新中心区 中心区碧海中心区 宝安 中心站 东部辐射 关内 南山为主 深大 北站 科技 园站 白石 洲站 世界 之窗站 本项目主要辐射站点 本项目 地铁沿线其他站点 目标客户构成区域来源 科技园IT产业园区 本项目辐射区示意图 本项目的重点辐射区域包括自身所处的新中心区地铁西行方向的深圳机场片区地铁东行方向的高新科技产业园区科技园 目标客户构成区域来源 30％ 55％ 5％ 10％ 片区后市客户构成 40％ 50％ 10％ 本项目目标客户构成 由于本项目属于地铁物业对地铁沿线站点所在的区域亦有着辐射能力地铁一号线途经的关内站点区域的有置业需求的客户群体也将成为本项目的目标客户群因此本项目的关内客户比例将高于片区平均水平 以本项目站点为中心交通距离地铁约10个站以内交通时间地铁约40分钟的各个地铁站点都是本项目辐射力到达的主要区域 40％ 目标客户构成区域来源细分关内客户 40％的关内客户 南山为主区域 来源构成细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 20％ 科技园高新产业园区 深大北站科技园站白石洲站 5％ 康佳集团车公庙等办公区 侨城东站竹子林站车公庙站 10％ 南头前海 南山大道站前海路站 5％ 后海蛇口等南山其他区域 非地铁沿线 职业 构成 用途 特征 购买 户型 总价 承受力 关内一般白领 自用 年轻积蓄不多月供能力强贪图实惠注重便利对价格敏感 一房两房 弱 关内技术人员 自用 积蓄多月供能力强两口之家或家中有学龄前儿童品质舒适与实惠兼顾 两房小三房90㎡以下 中 普通公务员 自用兼投资 对素质要求高追求舒适性有补贴及隐性收入对价格不太敏感 两房一房 中强 特定 投资客 投资 十分且仅认可地铁物业的保值升值价值 一房两房 强 40％ 40％的关内客户南山为主细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 目标客户构成职业及购房特征细分关内客户 50％ 目标客户构成区域来源细分新安西乡本地客户 50％的本地客户 新安西乡区域 来源构成细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 30％ 西乡客户 碧海中心区旧城区西乡老城区 20％ 新安客户 新安老城区 职业 构成 用途 特征 购买 户型 总价 承受力 个体工商户 自用兼投资 家庭人口多注重经商的便利程度风水一般需要但三房 三房四房 强 工厂企业管理人员企业主 自用兼投资 积蓄多月供能力强家中多有小孩年龄较大品位与舒适兼顾 三房四房 强 工厂企业白领技术人员 自用 年轻积蓄不多月供能力强贪图实惠注重便利对价格敏感 一房两房 中 政府公务人员 自用兼投资 对素质要求高追求舒适性有补贴及隐性收入对价格不太敏感 两房一房 中强 特定 投资客 投资 十分且仅认可地铁物业的保值升值价值 一房两房 强 目标客户构成职业及购房特征细分新安西乡本地客户 50％ 50％的本地客户新安西乡细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 目标客户构成区域来源细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 20％ 科技园高新产业园区 深大北站科技园站白石洲站 5％ 康佳集团车公庙等办公