2009年渭南汽车城暂定名初期策划方案.ppt

项目简介：金水路商业街属于金水园小区的社区配套。小区占地68.85亩，总建筑面积8万余平方米。商业沿金水路、朝阳大街两旁分布，门面数十间。统一规划、统一格局、全框架结构、自由分隔，集消费、娱乐、购物、休闲于一体的商业街。致力打造成渭南的骡马市。 项目研判： 金水园商业街地处渭南主干道金水路与朝阳大街交汇处，地理位置优越，项目目前将12000平米定位为大型超级市场，可以弥补市场空缺，对聚集人气营造商业氛围有一定促进作用。开发商比较注重商业宣传推广，但是由于消费者对该地区日后发展趋势信心不足，同时开发商采用传统的销售方式，营销技巧拙劣，销售状况很不理想。 项目简介：信达世纪城项目占地300亩，总建筑面积40万平方米，其中：商业及步行街建筑面积15万平方米，住宅建筑面积25万平方米，容积率1.58，绿化率36%。设计规划，商业、居住为主，休闲娱乐为辅，景观环境优美的商住区。信达世纪城，唯一的城市中心300亩大盘，位于寸土寸金的城市之心----市中心广场东侧，占据商业繁华路段, 东邻解放路，南临朝阳大街，西与前进路林荫大道相接,坐拥其中,得天独厚。交通干线四通八达，国贸、广场、商务酒店、餐饮娱乐、智能大厦、遍布周边；中小学校幼儿园、电信、电力、市体育场、等大型配套设施近在咫尺。独享天时、地利、人和之美。完善的市政设施，巨大的升值潜力，已成为商住、投资者举目关注的焦点楼盘。 项目研判： 该项目是渭南市民最期待的项目之一，也是渭南市的重点工程，建成后将是渭南最大的集住宅、商业为一体的高尚小区。位置优越，地处市中心黄金地段，配套完善、交通便利、商业氛围浓厚。开发商是渭南最知名的开发商之一，信誉良好，在渭南当地知名度非常高，注重营销宣传，加之项目建筑本身的优越性，成为渭南市极具投资潜力的商铺，也是我们项目最大的竞争者之一。 项目介绍： 渭南贸易广场是北京鸿瑞达房地产公司2001年9月在西部论谈暨渭南市招商引资洽谈会上，与临渭区签订了开发建设渭南贸易广场的投资协议后。在当地政府的大力支持下， 2002年8月1日正式破土动工，于2004年6月30日全面竣工。贸易广场总投资1.6亿元，占地144亩，建筑面积10万平方米，按照规划可容纳上千户商家在此经营。目前贸易广场属于渭南在营商业项目。2004年10月29日批发区开始营业。渭南市城市建设发展重心西移，市政府西迁的战略措施已开始实施。渭南贸易广场所在的区域将成为新的城市中心，前景比较可观。目前建材市场正在招商之中。 项目研判： 本项目当初招商比较成功，免一年房租的策略吸引了诸多批发商户。但由于渭南高新区人流量非常小，加之项目宣传十分不到位，无法吸引周边乡镇村落的人流，人气非常不足，以及业态规划上的失误，导致04年营业以来状况不佳，三成商家寻求转让。目前，项目内的经营者可谓是度日如年，因为广场内的经营者要比顾客要多很多，而且免一年租金的期限也已经到期，广场的商业氛围还是非常淡，经营商户寥若晨星，根本无法支撑商业广场的正常运营，从建材商城的招商状况来看，虽然开发商给出了非常优惠的招商条件，租金也打出10元/平米.月的超低价，预计今年4月份启动营业，但是我们认为项目的成功运营仍然是开发商的异想天开，一厢情愿。作为3层连体商业项目，二三层仅用来居住或存货，未能得到充分利用，值得其他项目警示。 渭南市商业地产现状分析结论： 渭南商铺项目销售状况整体低迷，目前商业项目大面积、高总价的销售策略造成渭南市商业项目高出租率、低销售率的发展现状。 在渭南商业市场上，包括纯商业项目和住宅底商，商业部分一二层或一二三层连卖的方式占据了市场供应量的绝大部分。绝大多数两层或三层商铺，均不具有在二层或三层开门营业的基本条件，几乎所有购买或租赁多层商铺的商家，都是将一层作为营业、二层作为仓库、三层作为住所。 从开发商的角度出发，开发成两层或三层连卖的商铺，达到利润最大化的目的，由于大多住宅底商商业面积份额很小，开发商抱着迟早都会销售出去的态度，很少有开发商考虑商业氛围的营造及经营效果。这也是很多商业项目长期以来销售惨淡、经营户寥寥无几的主要原因。从消费者（商家）的角度来讲，购买或租赁三层或两层连卖的商铺，属于不得已而为之的做法，而且只能将二层或三层用于居住或作为仓库，因为开发商采取消费者只能连买的方式，可谓是硬性将二层或三层强加给了消费者。 郊区地段；区域交通不便捷，配套不完善；开发商无开发品牌；用于定向建设的部分尚未明确，将阻碍客户决策。短期内周边大环境差；周边消费能力不高；离市区相对较远。利用机会，克服劣势强化项目内环境，消除消费者大环境差的心理障碍；利用政策及配套服务的理念淡化劣势；搭开发新区发展大势，买未来升值潜力；加大宣传投资前景的优势，聚集人气。减小劣势，避免威胁产品特殊性创新，差异化