郑州亚星盛世广场2009年12月份营销方案.doc

亚星盛世广场 09年12月份营销方案 2009年11月27日 目录 第一部分 整体销售分析 第二部分 主推房源梳理 第三部分 销售目标分解 第四部分 整体营销策略 第五部分 整体费用预算 第一部分 09年11月份销售分析 一、2009年11月销售情况分析 11月份销售目标：1000万 截止11月27日 11月大定12套,金额287万,实际合同金额304万,剩余大定49万 合计金额353万 销售完成比率：35.3% 对比9月18日大定19套476套，10月18日大定25套627万 11月业绩相对9、10月份业绩下降 二、11月销售原因分析 1）主推房源逐渐减少，主推力度较弱 1、针对广场1#、2#、3#楼及29#、30#楼配楼多层，实施价格上调执行5%低首付销售政策，房源近已清盘，仅余8套房源，其中复式4套，三房2套，两房2套； 2、11月份针对31#楼，执行10%低首付销售政策，与前期首付5%的销售政策对比较为强烈，首付10%效果不明显； 3、11月份销售策略做重点调整，11月中旬SOHO城加大力度推广，实施清盘销售的策略，将对11月份销售起着关键的作用； 2）天气变化明显，对客户来访影响较大 1、11月份天气变化较为明显，案场客户来访相比9、10月份较少； 2、11月份外部派单效果明显下降，受天气影响户外活动人群较少，人流不集中，对11月份推广有一定的影响； 3）10、11月份，老带新成交减少明显 1、从成交客户分析看，10月、11月，尤其是11月份，案场几乎没有老带新的成交； 2、自10月份取消老带新，10月、11月，对新客户的成交都有一定的影响； 三、2009年9-10月上街销售分析 1、09年9月份上街整体销售套数分析 2、09年9月份上街整体销售面积分析 3、09年10月份上街整体销售套数分析 4、09年10月份上街整体销售面积分析 四、2009年11月成交情况分析 1、09年11月份整体成交分析 2、09年11月份客户成交方式分析 3、09年11月份成交途径分析 4、09年11月份成交户型分析 5、09年11月份成交房源分析 6、09年11月份成交楼层分析 7、09年11月份付款方式分析 8、09年11月份销售均价分析 第二部分 12月份主推房源梳理 一、项目可售房源统计 （1）总房源示意图 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 清盘或保留 可售 （2）可售房源统计 社区多层房源 楼号 一层 二层 三层 四层 五层 复式 合计 低首付 1# 1 0 0 1 2 4 2# 0 0 0 2 2 3# 已清盘 0 正常销售 4# 0 0 0 1 2 3 6 260 5# 2 0 1 1 1 4 9 6# 3 0 0 0 2 1 6 7# 2 0 0 2 2 2 8 8# 5 1 1 1 2 2 12 9# 6 1 1 1 2 1 12 10# 7 1 4 0 2 3 17 11# 4 3 4 3 5 7 26 12# 1 1 0 1 1 3 7 13# 4 0 1 1 2 2 10 14# 3 1 3 0 2 4 13 15# 3 2 1 2 2 2 12 16# 5 1 4 3 2 2 17 17# 1 0 0 0 2 3 6 18# 2 2 1 1 5 4 15 19# 3 0 1 1 1 3 9 20# 4 0 0 0 2 2 8 21# 3 0 1 1 3 1 9 22# 1 1 0 0 0 2 4 23# 1 0 0 0 2 2 5 24# 5 1 2 2 7 4 21 25# 0 0 0 2 2 2 6 26# 2 0 2 2 2 1 9 27# 3 1 1 2 3 3 13 28# 已清盘 0 低首付 31# 15 19 19 15 68 68 合计 70 16 44 46 75 81 332 小高层配楼多层 单元 一单元 二单元 三单元 四单元 五单元 六单元 合计 低首付 户型 二 一 三 三 一 二 3 29# 0 0 0 2 1 户型 三 三 三 三 三 一 二 1 30# 0 0 0 0 1 0 0 社区小高层 单元 一单元 二单元 三单元 四单元 五单元 六单元 合计 正常销售 户型 三 一 三 三 一 三 三 一 三 52 29# 8 5 5 7 6 2 9 2 8 户型 三 一 三 三 一 三 三 一 三 44 30# 4 2 3 4 7 4 6 8 6 SOHO城 方位 北1-北5 东1-西2 南1-南8 4-5层 合计 低首付 32# 49 2 32 42 125 总合计可售房源：557套 二、项目主推房源分析 （1）主推房源分析 主推房源共计202