合富辉煌综合型项目-前期发展策划提纲.docVIP

合富辉煌综合型项目前期发展策划提纲 本提纲将根据具体项目以及情况进行调整，内容包含《项目发展基础研究》、《项目定位与发展战略》、《启动区定位与物业发展建议》、《项目财务测算与分析》 第一部分 项目发展基础研究 一、城市宏观背景分析 目标：通过对城市宏观经济及总体规划等的分析，判断城市以及房地产行业发展潜力，为项目开发提供宏观背景依据和方向。 １、城市基本概况研究 1.1城市特征及产业特征 （城市职能、产业结构等） 1.2 城市社会经济发展现状与趋势 —GDP、人均GDP、增长率、生活水平、购买力等 1.3城市人口特征与趋势研究 （总人口、人口增长率等） 2、城市空间与格局研究（区域规划功能、战略定位、发展远景） 2.1城市发展战略研究 2.2城市发展规划研究 2.3城市发展现状分析 3、项目区域发展研究 3.1 区域发展现状研究 3.2 区域发展趋势研究 3.3 区域发展对城市的意义研究 二、行业市场发展研究 目标：通过对房地产市场环境、区域市场现状分析、竞争格局、未来趋势进行预测、重点项目的运作经验参考等，为项目物业类型定位提供充分的市场依据。 1、房地产整体市场分析 1.1房地产发展阶段分析 1.2房地产整体市场现状与趋势 1）市场整体格局分析 2）市场供应分析研究：近3-5年开工量、竣工量、批准预售量及结构等 3）市场需求市场分析：近3-5年销售量及结构 4）市场价格变化：近3-5年平均售价及变化规律 1.3土地市场现状与趋势 2、区域房地产市场研究 2.1住宅市场研究 目标：针对整体、区域住宅市场分析、客群分析、未来趋势分析，为综合性项目后期整体定位及商业定位提供依据 2.1.1 整体住宅市场 1）住宅市场的整体分布格局与属性特征 —住宅分布格局、居住氛围、环境配套、价格水平 2）住宅市场的供应、成交、后续货量 3）住宅用地的供应与成交情况 2.1.2 区域住宅市场 1）区域市场发展现状及特征概述 2）区域市场的供应、后续供应量分析 3）区域住宅市场的成交分析 —成交价格、成交面积、销售率 4）区域市场的户型产品分析 —主力面积区间、畅销户型、产品附加值 2.1.3 客群分析 1）客户来源、构成分析 2）客户特征分析 —购房目的、需求（户型、面积、功能空间、总价）、购买力（家庭收入、付款方式、按揭方式等）购房关注点（区位地段、交通、配套、园林景观、物业等） 2.1.4 住宅发展趋势分析 —发展潜力分析（规划、交通、配套、居住人群、居住氛围等） 2.2 商业市场研究 目标：针对整体、区域商业市场分析、客群分析、未来趋势分析，为综合性项目后期整体定位及商业定位提供依据 2.2.1商业发展概述 1）城市商业发展历程 2）现阶段商业的发展现状与特征 —商业档次、业态、 形态（shopping mall、商业街区）、 3）城市未来商业发展趋势 —市场分布、市场供应、市场表现、市场趋势 4）城市历年商业用地的供应量及分布特征 2.2.2 整体商业市场 1）城市商业网点总体规划 2）城市商圈分布格局、属性特征 3）城市商业用地的分布、供应、成交 4）城市整体商业供应、成交、后续供应量 2.2.3 区域商业市场 1）区域商业现状分析 —商业网点格局、商业氛围、档次、经营业态 2）区域商业市场的供应量、销售率、后续供应量 3）商业的经营情况 a、在经营商业情况（经营业态、业态配比、空置率、租金等） b、在售商业情况（商业形态、业态构成、面积分割、主力商家、主力商家面积、销售情况、自持比例等） 4）区域商业竞争项目分析 —项目规模、商业形态、经营业态、规划及产品特色、开发进度、市场表现/销售情况、客户群特征、竞争力评价 2.2.4 客群分析 —客户来源、客户构成（自主经营、投资）、消费水平、消费习惯、消费结构 2.2.5 商业发展趋势分析 —从房地产发展成熟度、居住氛围、规划、交通、配套等因素，预测未来商业格局、商业氛围 2.3 写字楼市场研究 目标：针对整体、区域写字楼市场分析、客群分析、未来趋势分析，为综合性项目后期整体定位及写字楼定位提供依据 2.3.1 整体市场分析 1）写字楼的分布格局与属性特征 —写字楼商务区分布格局、商务氛围、办公档次、平均租金、平均售价 2）写字楼的供应、成交、后续货量 3）办公用地的供应与成交情况 2.3.2 区域市场分析 1）区域写字楼现状分析 —分布格局、办公氛围、档次、形象 2）区域写字楼的供应、成交、后续供应量 —价格、面积分割、租金、入驻率、物业费等 3）区域写字楼配套情况 —层高、大堂、停车位、电梯数、外立面材质、智能化设施（中央空调、可视对讲系统、火灾自动报警及喷淋系统、安保设施（周界防范管理系统，CCTV监控系统，安全防范报警系统，离式智能巡更管理系统 2.3.3 客群分析 1）