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房地产项目可行性研究报告编制方法及其评价要点 　　 摘要：倘若一个房地产项目开发运作的周期较长，要想在既定的期限内有效的规避隐患与风险，就必须得提高其质量和效率等问题，并通过全面、科学、合理的评估，及时发现项目中所存在的问题，以最快的速度拟定改进方案，确保后续业务流程安全稳定的进行。 　　关键词：房地产项目；编制；评价 　　中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号： 　　一、房地产项目的市场调研 　　房地产项目开发是以盈利为目的、以市场供给为导向的社会性投资活动，产品定位、市场调研分析和目标市场的情况等均对房地产项目开发有着直接的影响。所以，要全面的开展市场调研工作，并对其进行短期内预测，以此为基础，对营销方案、营销对象、影响策略以及销售价格等进行全面的评价，保证项目顺利稳定的进行。 　　1. 房地产项目目标市场分析。有效估算市场的吸纳速度以及吸纳总量，明确项目产品的竞争优势，判断拟定开发项目未来市场的份额，主要包括对生活品质、消费者心理需求、房型的结构、房价、配套设施、周围交通情况以及项目区位的要求等。 　　2. 房地产项目区域市场分析。主要是分析市场现状，并针对当前情况进行短期预测。预测区域内市场需求类型；对房屋的供给以及库存量进行详细的了解；分析区域内收入情况，家庭结构以及规模、人口综述、就业情况等。还要对周围的居民进行消费情况调查。判断住宅消费趋势以及区域住房需求总量；确认区域对公寓住宅、品牌住宅和流行住宅等类型的需求以及接受情况。 　　3. 房地产项目宏观市场分析。要求对当今社会的经济情况和其主要的增长领域以及整个国家进行全方位的分析。及时发现确认在目前吸引力和前景比较强的投资方向以及投资类型，确认区域内支柱产业和主打产品；预测地区或者是国家的就业趋势；分析区域的经济概括；判断目前是处在建筑项目周期或者是经济周期的哪个阶段；对整体的区域规划做好分析概括，并对周围的交通和土地情况了如指掌，对房地产项目未来的发展趋势和开发政策进行短期的预测，分析未来价格、产业、市场的变化，对可能发生的情况都提前做好准备，对行业的总体发展以及未来的开发形式做好预测和分析工作。 　　二、房地产项目可行性研究报告的编制要点 　　2.1在资产保全原则的基础上进行投资估算 　　在研究项目过程当中基本上确定了整个项目开发所涵盖的方案、资料、数据以及各种信息之后，对整个项目投入的资金进行估算，包括流动资金和建设资金。其中，项目建设投资总费用包含了项目建筑工程费、安装工程费、工器具以及设备的购置费、其他费用、基本预留费、涨价预留费、建设期利息等。项目投资估算原则中规定，在整个项目开发的过程当中，投资于项目建设的费用以及各项资金要素都应该形成资产，根据不同的情况可以分为无形资产和有形资产。 　　2.2保持建设的内容、工程量以及投资统一对应 　　可行性研究报告和发展课题、发展研究以及项目规划在本质上有所不同，但也存在一定的联系。可行性研究报告要求在一定的时间内，提出有效的框架式工程建设方案，其中包含工程建设内容、工程量以及工程投资等。投资项目具有明确的投资目标，也是具有明确起止点的一次性的社会投资活动。在实际操作的过程当中，遇到以下的问题需要注意并且快速的拟定出改正方案。具体如下： 　　第一， 可行性研究报告中工程量不够明确，无法判断投资可行性； 　　第二， 实际工程方案与可行性研究报告不符，缺乏可行性，无法提出有效的工程量，导致无法落实工程建设方案； 　　第三， 可行性研究报告中明确了单项工程的费用，但在实际工程方案中，工程量和工程量均不明确。 　　三、项目评价的方法与评价指标体系 　　3.1市场分析、市场选择及产品定位 　　房地产开发项目，投资者是以供给为导向，盈利为目的，市场分析、市场及产品定位是房地产开发成败的关键。考虑房地产市场调查资料和市场预测结构为基础，对租售价格、租售率、租售对象、营销方案及策略等进行评价。 　　1、市场分析 　　市场分析主要包括了宏观市场、地区市场、目标市场以及市场信息等内容。宏观市场的主要内容包括了国家或整体社会经济状况和主要的增长领域，确认有吸引力的物业投资类型、投资方向并分析当前所处的经济周期或房产周期中的位置，地区经济概况、城市发展概况，项目建设区域内的就业状况与趋势，并分析城市就业情况，对房地产发展的市场现状与总的发展趋势进行分析预测。通过对房地产产业、市场、价格等外部环境的趋势发展和变化的调查和分析，预测房地产开发和行业的总体景气水平。 　　地区市场主要是指项目建设区域内的房地产市场发展现状，相关房屋的存量及供给状况。详细分析项目所在市场区域内的就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等因素，预测拟开发房地产类型的市场需求。与此同时，还要分析城市消费潜力，其中