建设法规(第5讲房地产).pptVIP

* * * * 建设法律规范 主讲人：林鸣 第五讲 房地产管理法律规范 房地产开发 2 概述 1 房屋征收与补偿 4 房地产开发企业 3 5 第五讲 房地产管理法律制度 一、概述： （一）主要依据 《城市房地产管理法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《物权法》 （二）房地产与城市房地产管理法的概念 房地产，包括土地财产及其所载的房屋财产。 城市房地产管理法，是指调整城市房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。 注意： 其中“城市”二字，说明这一法律不适用与农村。 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （一）房地产开发的概念 1、“开发”是针对土地而言的，形成的是房产和地产。 2、我国，仅国有土地才可开发； 3、房地产开发，是以基础设施和房屋建设为内容对土地进行开发的经营活动。 4、其中“基础设施”，包括城市基础设施（以缴费和路征分担的形式）和开发地块基础设施建设。 《城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （二）房地产开发的程序 投 资 决 策 前 期 工 作 施 工 营 建 物 业 租 售 注意：房开企业所建的房屋不一定销售， 也可以专门出租 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （二）国有土地使用权出让 1、概念：国有土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者有偿使用。 国有土地使用权出让具有以下特征： （1）这是民事行为，通过合同设立。 （2）有偿使用，使用者须向国家支付“土地使用权出让金”。出让金包括地租、征地等成本、利润。 （3）对使用的限制：①有期限；②按规定使用； （4）国有土地使用权属于用益物权。 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （二）国有土地使用权出让的批准权限 根据国务院国发(1989)49号文件 《关于出让国有土地所有权批准权限的通知》规定： （1）由国务院批准： ①耕地1000亩以上；②其他土地2000亩以上； （2）由省级政府批准： ①耕地3～1000亩；②其他土地10～2000亩； （3）由县级政府批准： ①耕地3亩以下；②其他土地10亩以下。 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （三）国有土地使用权出让的年限 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定： （1）居住用地70年； 　　（2）工业用地50年； 　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年； 　　（5）综合或者其他用地50年。 到期怎么办？ 1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：提前一年提出续期，经批准，重新签订合同，缴纳出让金。 2、《物权法》第一百四十九条规定： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （四）国有土地使用权出让的方式 《城市房地产管理法》第十三条第一款，及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出让方式如下： 1、拍卖 2、招标 3、双方协议 4、挂牌——是一种特殊的拍卖 其中，挂牌是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中提出的， 《城市房地产管理法》没有规定。 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （五）国有土地使用权出让的合同 1、合同的甲方和乙方 《镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。” 由此， 甲方：市、县人民政府土地管理部门； 乙方：土地使用者。 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （五）国有土地使用权出让的合同 2、合同的类型 （1）宗地出让合同 （2）成片开发土地出让合同 （3）划拨土地使用权补办出让合同 第五讲 房地产管理法律制度 二、房地产开发： （五）国有土地使用权出让的合同 3、合同的主要内容 （1）出让土地的概况； （2）出让期限； （3）出让金的数额、支付方式和期限； （4）土地使用条件：如总平图、建筑密度、限高、容积率、进