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关于小产权房利益博弈 　　[摘 要]在2007年，小产权房问题成为房地产业热点。小产权房的热销与被禁，折射出政府、房地产商、农民与购房者之间的利益博弈。小产权房问题的凸显，一方面反映出国家宏观调控的无力，另一方面也映射出我国相关法律制度的不足。本文就此对小产权房的有关事项展开思考。 　　[关键词]小产权房 集体土地 利益 法律制度 　　作者简介：申耀楠，1987年3月生，女，吉林大学法学院法学专业05级本科生，研究方向：民商法。 　　 　　一、小产权房现象的发展 　　（一）何谓小产权房。通常来讲，如果按产权证的发证机关来区分房屋，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。所谓的小产权房即指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的房屋。（二）小产权房现象。小产权房由来已久[1],从2006年下半年开始引起各方关注, 2007年出现在舆论的焦点上。在我国许多大城市周边均出现了小产权房，如北京。近几年，北京房价持续上升，小产权房热销。北京小产权房主要集中在通州、密云等近郊区域。小产权房占到市场在售楼盘总量的两成左右，其房价仅为北京环内商品房价格的25%至30%。此外，南京、武汉、西安、郑州等地均出现了热销的小产权房。[2]小产权房在中华大地上落地开花，其影响引起社会各界关注。国家有关部门曾表示，一些已形成规模的“小产权”项目，由于涉及到村民集体组织的利益，政府将会慎重地解决。而对于已经销售入住的小产权房，同样也涉及到普通消费者的利益，政府还没有制订最终的解决方案。[3]2008年01月08日，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 　　 　　二、小产权房现象发生的原因 　　房价居高不下，同地不同价，目前，国家实行土地用途管制制度和土地征用制度，且为规范房地产开发业运作实行较为严格的行业管制。农村集体土地不能合法的进入市场流转，一些村民对国有土地和集体所有土地“同地不同价”、“同地不同‘国民待遇’”的有疑惑和不满，“凭什么地方政府只花费几万元的补偿就可以征用我们的土地，而后再以数百万元一亩的高价拍卖给开发商。为什么我们不能直接将集体所有的土地放入市场进行流转，或直接进行开发？”[5]由于需求形成的市场波动刺激了生产者，生产者看到了这个消费市场及其前景，便会迅即研讨、策划、组织生产，供给消费需求。小产权房供销两旺一定程度上体现了反映了市场供求关系和价格与价值关系的内在规定性。综上，小产权房的蓬勃发展体现了人们对自身利益最大化的追求。 　　 　　三、小产权房现象所体现的利益衡量 　　（一）对于集体成员何时能不任人宰割 　　目前法律并不允许在集体土地上进行房地产开发。必须将集体土地征用为国有土地才可以进行房地产并发。而在土地征用中, 大部分的土地增值收益被当地政府部门和开发商拿走了，农民获得的仅是有限的征地补偿。土地征用中，农民是牺牲者。农民集体面临两种选择：一是被动地等待政府征地，将集体土地转变为国有土地，无奈地获取有限的征用补偿；二是冒着不受法律保护的风险，主动地流转集体土地以实现土地最大化增值获取高额收益。于是，在利益衡量之后，部分集体成员不惜失去自己的生存来源土地选择了后者。 　　 （二）对于买房者何时能买得起房 　　据《北京社会发展报告》调查显示，目前北京居民最关心的问题仍然是房价问题，调查显示，群众对房价居高不下的注意焦点越来越移向调控的有效性，七成受访市民对“调控房地产价格”工作表示不满意。[6] 　　（三）对于房地产商如何赢得高额利润 　　小产权房的火爆销售最恼火的应该是房地产商。如果没有如此大规模热销的小产权房，当今的房价该涨到何种田地？商人以追求利益最大化为目标，所以，有些开发商志在牟取高利润，形成市场垄断，大建高档房，结成价格联盟，其对市场的价格操控能力、民众的博弈能力大大提高。于是，在房地产商积极营利的空隙中，小产权房找到了立足之地。 　　（四）对于政府如何利民、利国、利己 　　在现行法律制度下, 政府统一征用土地, 统一出让, 通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商, 垄断了土地供应一级市场。据悉土地出让金仍在不断上涨，土地出让金的份额占到房地产开发成本的60%左右。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上,而全国的财政收入为3.2万亿元,土地出让收入占财政收入的比重28.53%。[7] 　　 　　四、引发的思考 　　通过对小产权房现象的分析，