20120105北京中科紫峰廊坊整体场研究.pptxVIP

廊坊房地产市场研究 附 件 廊坊城市研究 第一部分 城市概括：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有 “京津走廊明珠”和 “联京津之廊，环渤海之坊” 的美誉。 城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城. 城市发展利好： 战略地位显著：北京向南、天津向西唯一交汇点，承载构建国际大都市的重要战略地位； 交通路网发达：交通路网发达实现半个小时进京下卫 第二机场辐射：第二机场经济辐射圈带动,2017年建成，世界最大机场，年吞吐量达1亿人次。 居住环境优越：城市绿化覆盖率达到46％，居住环境居环北京区域之首 第二机场 城市站位 廊坊处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，是环北京最具升值的区域之一，但目前受限于交通成本，暂时无法吸引大量北京外溢人口 空间布局：三点组团 市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心； 开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心； 万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城； 城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。 廊坊市整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，本项目所在市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主 广阳区 安次区 城市规划 中科紫峰 目标城市GDP对比情况 最近五年，廊坊市GDP增幅始终高于石家庄市，唐山的GDP增长率受经济发展周期的影响较大。  目标城市市区人口对比情况 最近四年，廊坊市区人口从绝对数来看低于唐山和石家庄，但其平均增幅最高，年均增长率6%（全国近十年城市人口平均每年增长1%），说明廊坊近年来城市聚集力较强，房地产市场发展空间相对较大。 目标城市人均可支配收入对比情况 最近五年，廊坊城镇居民人均可支配收入始终高于唐山和石家庄，说明廊坊市民具有较强的购买力。 廊坊经济发展较快，人均GDP水平在河北省名列前茅，购买力强；固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础；同时廊坊城市价值被低估，未来提升的空间较大。 目标城市房地产投资占固定资产投资比值情况 廊坊房地产投资占固定资产投资比重较高，也高于近两年全国平均水平。唐山和石家庄房地产投资占固定资产投资比重低于全国平均水平。 经济水平 2006 － 2010年廊坊市全市三产情况 廊坊以二产为主，现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且比重不断攀升，财富集聚明显，但安次区政府规划力度大，以现代金融及商贸为主，也将成为城市核心 2010年，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。 廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量 ，2010年规模以上工业实现增加值451．5亿元，增长16．9％ 。 2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势，第三产业发展加快，在增加值构成中所占的比重呈现稳步上升趋势 。 “十一五”时期，第三产业增加值年均增长17.4%，比“十五”年均增速提高5.5个百分点。对经济增长的贡献率为39.3%。 到2010年底，广阳区三次产业比重由2007年21.3：28：50.7调整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7亿元上升至61亿；民营经济实体单位发展到2.4万家。 产业结构 廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市 ，人口结构已从过去的以“就地转移”为主变为以“异地转移”为主 。 廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。 人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致下县人群及京津等地外溢人口大量进驻。城镇化步伐逐年加大； 廊坊人口结构从 “就地转移”为主变为以“异地转移”为主，城镇化结构加快，承接的外来人口越来越多；廊坊财富人群数量庞大，财富多集中在广阳区，以管道局管理层、私企业主和政府高官为代表 财富人群 财富人群数量非常庞大，多聚集于管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。 管道局相关、IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。 管道局直属员工约2万人，政府企事业机关单位、公务员等约13万人，开发区1300多家企业，中高层管理人员约1.5万人。 经济发展规划 2012年GDP总值： 1807亿，