2010年海贝豪庭道滘项目整合推广策略提案.ppt

只差1个字，市场差价大概是100000000：1. 大自然很神奇，人和造物也是，包括我们要谈论的这个项目。 有些矜贵是天生的。 但要充分展现内质的价值，与平庸拉开距离， 还需要经过一番淬炼和雕琢。 天生矜贵 光华尽显 5月，正值地产新政重创国内市场的时候，我们一起去看海贝豪庭以及它周边的楼盘。 “道滘”就像一个孩子的姓，冠盖了他的一生，还有不远的低均价、小产权的耀盈城市广场、绵绣居、江月湾…… 江景不错，配套也还好，名校在侧，但大家也记住了经济基础问题、产权房问题、周边农民房和小工厂问题。 这是一个 没有品牌做背景+没有片区做优势+没有对手做旁证， 但希望成为城区中心主角的楼盘。 它 最大的问题， 就是让自己和市场都相信： “我是谁？” 从广告定位上，它需要一个高起点，把小产权房远远抛在身后； 从销售层面上，它却不得不与小产权房直接开战。 到底哪个才是真相？ 我们先听听：市场大大小小的杂音之下， 有没有只属于本项目的、即将震撼全城的“龙吟”之声？！ 稿源：[南方都市报]版名：[东莞读本 黄金楼市]? 为何消费者愿意购买小产权房？ 原因1 有现实市场需求 目前正规的商品房(上河居和丽水佳园)都离道滘中心区相对较远，目前配套尚不成熟，生活、出行都还不够方便，而道滘传统的城镇中心却没有真正意义上在售商品房小区，市民即使想在中心区购买能取得房产证的房子也不可得。相 反，小产权房大多位置非常不错，如广华中心广场，位于道滘最繁华的振兴路，离道滘镇政府仅百多米，在这里吃喝玩乐都非常方便。买家购买力没问题，但他们生意、生活圈子都在道滘 中心区，干嘛到郊区买房呢？ 但是，道滘的小产权房 虽然单价只要两千多，但由于小产权房的首付比例较高，余款要求在两三年内分期还款，每月的还款额也不小。 原因2 价格便 宜 价格便宜自然是小产权房吸引市民购买的一个重要原因，同样一套三房两厅的房子，普通的商品房一般都要五六十万，如阳光海岸晶岸 100.81平方米的一个单位，折后总价约要53万，而小产权房则只需一半左右的价格。如龙湾雅苑一套110平方米的房子，折后总价仅约27.4万。 记 者了解到，东莞在售的小产权房，单价大部分都是2字头，很少有3字头的，而现在城区再普通的商品房，一般都要5字头，单价上六千也很正常。 尽 管购买小产权房的首付和每月还款压力还是不小，但毕竟总价比较低，而且买家很多为本地人和生意人，他们不想承担过高的利息，也比较接受小产权房的付款方 式，因此很多人愿意购买小产权房。 但记者调查的情况并非如此，小产权房虽然单价、总价往往只有商品房的一半，但由于其不同的付款方 式，首付需要3到5成，余款在3年内付清，实际上首付和月还款压力都不小，如桃园·雅居一套约138平方米的房子，总价约33?.3万，首付5成约 16?.7万，3年分期还款，每月约还款5000元，拥有这样的首付和月还款能力，完全有能力购买普通商品房。 ?原因3 法不责众的心理 ???? “我们是居委会开发的，不像有的私人老板开发的项目， 如果不诚信还可能走佬。”当记者问龙湾雅苑的销售代表购买此房子是否有保障 时，销售代表这样说。 销售代表并不讳言其是不能办理房产 证的集体房或者小产权房，消费者也都知道其产权和购买风险，但在法不责众的心理下，很多还是出手购买。以龙湾雅苑为例，两年前，记者到该盘一期看房时，该 盘尚在建设中，也有部分消费者存在疑虑，但如今，其一期不但早已交楼，而且基本都入住或出租，入住率比很多商品房小区要高得多，“这么多业主居住都相安无 事，我有什么不能购买呢？”很多抱着这种心理也跟进购买。 虽然政府部门一直多次表示，小产权房实际是无产权房，但并没有听说哪里的 小产权房被查处或者被拆迁，有的小产权房已经入住多年，也无异常，在买与不买的心理博弈中，很多购房者最终选择购买。 最新消息2010年05月24日 上海证券报 针对目前市场上流传的‘农地入市’调控房价”、“‘小产权房’将放开”等说法，22日出席第13届“渝洽会”的国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖再度予以否认，并明确表示小产权房将不会合法化。 赵晖透露，目前针对部分房地产重点城市的小产权房调研已经结束，包括住建部、国土资源部在内的国务院有关各部门正在加紧研究，将积极出台严格的监管政策，小产权房治理将越来越严厉。其中，正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。 我们想要争取的消费者是 土生土长的本地富豪、或多年在老城区做生意的外来私营主、企管层、公务员、投资型的升级买家。 他们想要的，是不离开世代居住的生活领地、却坐拥更高品质的生活。 对他们来说，每一次的选择都是：没有最好，