2010年成都森宇双流东升项目前期市场研究.doc

PAGE 森宇?双流东升项目前期市场研究 成都森宇实业集团有限公司 营销策划中心 2010-10- 1城市规划发展隐性条件 1.1 经济发展背景 1.1.1 成都及区域经济发展现状 2009年成都经济发展情况 人口 1139.6万人 GDP 4502.6亿元 年增长率 14.7% 人均GDP 35215元 城市化率 63.58% 以成都市目前的经济发展水平，房地产市场还有很大的发展空间。 成都与广州、西安、南京2009年主要经济指标比较 成都与南京接近，但双方房价还有较大差距，差距意味机会，成都房地产大有可为。 2009年成都市产业结构 在这样的背景下，成都房价基本保持平稳缓慢增长，较为健康。 1.2 城市发展背景 1.2.1 成都城市发展规划 2010年，成都市确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标。 一区两带六走廊 ： “一区”：为中心城区，是城市化主 要发展区和产业高端化的主要集聚 区。 “两带”：为龙门山、龙泉山生态旅 游发展带，既是自然生态保护带， 也是山区旅游发展带，是成都市建 设国际化旅游城市的主要承载区。  “六走廊”指成青、成灌、成温邛、成 新、南部、成龙走廊。 总体功能分区 扩展型发展区 提升型发展区 优化型发展区 两带生态及旅游发展区 13个市级战略功能区 ： 01 天府新城（高新技术产业区）????02 金融总部商务区????03 东部新城文化创意产业综合功能区????04 北部新城现代商贸综合功能区????05 西部新城现代服务业综合功能区????06 “198”生态及现代服务业综合功能区????07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区????08 汽车产业综合功能区????09 新能源产业功能区????10 新材料产业功能区????11 石化产业功能区????12 国际航空枢纽综合功能区????13 国际铁路物流枢纽功能区 市域城镇体系规划 1个特大中心城市 14个中等城市 34个小城市 150余个小城镇 数千个农村新型社区 小结： 1、成都是中国的区域中心之一，是中国最具发展潜力的城市，经济发展活跃，房地产投资及销售额连年增长；城市化速度加快，城市一体化发展模式确立，城市带的形成，形成无缝对接； 2、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台，有利推动成都经济的发展； 3、人口迁徙规模放大，以新型工业基地为代表的产业人口成为最重要的人口增量，预计在未来3-5年内达到高峰； 4、旧城改造规模的扩大，拆迁人口的刚性需求被放大，且本地安置的需求被放大，成为房地产需求的又一重要支撑； 5、成都世界现代田园城市建设、城市化进程的提高，城市定位中涵盖了对生态和可持续发展的要求，城市面貌的改造及环境变化对第三产业提供了硬件条件，同时，未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色； 6、交通枢纽站点的规划建设，为人口流动的快捷、快速迁徙提供了支撑，人口就业及居住半径得以放大； 7、成都城市化进程带来城市的发展，将项目所在的东升镇纳入发展轨道，加快东升镇城市发展和城市化进程。 双流县东升镇整体规划 双流县综合实力连续九年跻身全国百强县行列，连续十三年名列全省“十强县”榜首，县域经济基本竞争力排名由全国35位上升为33位，位列中西部第一。 双流县产业功能布局： 市级战略功能区 区（市）县管产业功能区 双流县 1、天府新城高新技术产业区2、“198”生态及现代服务业综合功能区3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）4、新能源产业功能区 5、国际航空枢纽综合功能区 1、国际体育赛事产业区2、临空经济综合功能区 3、以动漫为主的文化创意产业区 将航空港、华阳、东升镇纳入城市管理，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制 。 双流县产业规划： 双流县工业布局规划 ：“一区四园”工业发展新格局 一区：西航港工业集中发展区； 四园：围绕产业集聚，打造西航港工业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业专业园，形成优势相对集中的工业集群。 西航港工业集中区发展空间及规模: 九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速，具一定规模的工业发展区有6个（西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料基地）。 b. 双流县空港新能源布局规划 双流拟建33平方公里新能源产业承载平台： 双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业，全力打造新能源产业核心承载区。 新能源发展核心区将成为双流工业增长极： 双流县将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点，全力做强新能源装备制造产业。 c. 双流县物联网布局规划 打造物联网高地：成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地，规划了双流物联网产业园区