2009年度中国地产金融蓝皮书.doc

PAGE 顾问：董文标 洪 崎 策划：杨 毓 发布单位：中国民生银行地产金融事业部 支持单位：《地产》杂志 北京贝塔咨询中心  序 言 从锦上添花到雪中送炭 《地产》主编 张文豪 在无法否认金融对地产重大意义的同时，你也必须承认，目前为止两者的合作仍处于初级阶段，非常之初级。 面对着史上最大城市化浪潮带来的发展机遇，中国金融家们只表现出了盲目的热情和简单的应对，被动跟随周期变化和政策面指向。市场畅旺则锦上添花，市场低迷就下雨收伞。 这种“粗鲁的合作”，不仅难以达成应有的最优化效果，还会加剧市场的波动，甚至触发崩盘式的反应。极而言之是上世纪末北海、海南地产的“硬着陆”，眼前所及就是2008-09年度的“过山车”。银行也难以发现和挖掘危中之机，难以摆脱靠天吃饭的窠臼。 表现的初级，基于金融家们对房地产认识上的简单和因循。他们只看到中国房地产业是最具发展前景的行业，而没有认识到，它还是一个周期性、差异化和梯度化最为显性的行业。更没有意识到，在过去的短短十年中，房企的经营规模和模式已然天翻地覆，项目单打独斗已成历史，公司整体运营正在实现。散落遍地的积木，已成为浑然一体的魔方。 如此巨变，已使商业银行现有的房地产业务模式处于两难的尴尬境地。靠天吃饭和锦上添花不易，雪中送炭更难。 首先，靠天吃饭不灵是因为“天”不可测。数月间“供过于求”变为“供不应求”的大反转，相信无人可预知，也无人敢预知。行业周期变短，要求银行反应的敏锐度和全面性极大提升，而商业银行现有的业务机制，难免盲人摸象，更遑论及时、正确地应对。 而“锦上添花”也越来越不现实。市场大反转之后，开发商资金状况大为改观，重新掌握了市场主动权，与银行的合作中处于强势的地位，商业银行之间的竞争也日趋激烈。在这种情况下，争取有利的合作条件，达成长期合作，扩大市场份额等，对银行而言，也是难上加难。 无疑雪中送炭会更受欢迎，但知易行难。首先，银行受到市场大势和信贷政策的硬约束，自主腾挪空间极小；其次，银行也缺乏对市场和行业进行具体分析，对企业提供差异化服务的专业化能力；当然最致命的还是银行的业务运作机制形成的桎梏。商业银行地产业务的主角是各基层行，他们以行政区域划分为经，以浅层次常规贷款为纬，就项目论项目，缺乏整体把控的动力和能力。所以，要因时、因地、因客户而异，打造出前瞻性、针对性和个性化的服务，商业银行进行重大机制变革是题中应有之义。 两年前，民生银行成为了第一个吃螃蟹者。它将全行房地产业务、客户和人员拿出来成立地产金融事业部，专业经营房地产金融业务，实施总行一级管理。在经历了戏剧化周期的两年之后，这个承担着改革性理念的载体，正成长为取得了突破性案例的、中国首家准地产专业银行。 这册蓝皮书，就是两年来理念和实践的总结，也是对未来前行之路的专业思考。一则力争辩识中国房地产业和房地产金融市场的长期发展路径，或说健康发展路径；二是厘清自身在这个宏伟进程中的角色定位和任务，或说使命所在。从中我们可以看到“初生牛犊”富有前瞻和勇气的定位：做现存“总行-分行-支行”三级运行模式的颠覆者，这种模式目前尚为其他所有银行奉行不悖；确立以“以客户为中心”共同成长的合作原则，这又需要精深的专业素养，达到对客户的全面理解；还要成为各类金融资源和工具的整合者，提供专业化、全过程、集成式金融解决方案，提升整体服务水准；通过建立全链条的专业深度合作，帮助企业搭建合理的整体融资架构，最终发展成为长期的伙伴关系。 蓝皮书告诉我们，事业部的改革，不是银行间为争夺市场份额，逞一时之先的竞争策略，从锦上添花到雪中送炭，也不应该是业务胆识的反周期尝试，而是一个兼备前瞻性和实操性、共赢的战略创举和制度创新，它关乎所有从业者的未来。 从这个意义上看，它未必完美，但足够震撼。  目 录 『行业篇』 7 一、2009年房地产形势判断 7 （一）行业：率先回暖，推动经济复苏 7 （二）政策：超宽松时代 8 （三）商品房市场：从“供大于求”到“供不应求” 9 （四）土地：地王重现 14 （五）商业地产：投资热度提升 16 （六）保障性住房：经济适用房仍是主体形式 18 二、2010年房地产发展趋势 20 （一）房价短期仍有上涨空间 20 （二）“国进”势不可挡 20 （三）2010年房地产政策环境总体继续偏松 21 （四）一线城市供应从紧，二、三线城市大有可为 22 三、政策建议 25 （一）正确判断房地产业基本形势，切实满足日益增长的房地产需求 25 （二）建立完善多层次住房供应和保障体系，满足中低收入家庭基本居住权 25 （三）推进住房租赁市场发展 26 （四）拓宽融资渠道，强化金融支持房地产的力度和针对性 27 （五）进一步加强行业管理，统一规范房地产抵押登记制度 27 （六）加紧研究出台房地产领域的长期基础性制度