2009年11月南益集团天津塘沽项目初步沟通.ppt

区域内典型项目个案的总结 根据典型项目【融科·心贻湾】的客户分析，结合目标区域的其他项目的客户调研情况，区域市场的客户具有如下特征： 1、客户以塘沽本地客户为主，年龄以中青年占据了绝 对多数； 2、客户成分中，大型企业中的集团客户、拆迁带来的 刚性需求、多次升级换代型客户，成为区域中高端 产品的主要消费群体；外来迁移人口的比重，占据 一定比例，但相对于其他板块来说，并不突出。 潜在目标 客户 移民型 迁徙型 升级型 塘沽老城区拆迁户； 持币待购，成长空间受限； 迁入型中年家庭； 滨海产业工作或往来人群； 知本新人、自我主张强烈； 事业小有成就的青年之家； 塘沽区及周边原住民； 具较强经济实、注重享受； 中青年资本人群； 从以上典型个案的分析出发，结合伟业长期在滨海、塘沽、开发区操作项目的实战经验可以初步勾勒出未来本项目潜在客群可能的三种类型： 六、发展建议 居住用地相对较低的容积率带来产品舒适度升级的可行性 毗邻塘沽老城区，到达开发区便利，带来多元客户 位于新兴居住板块，为本项目居住类物业奠定良好认知度 优 势 依托新兴居住板块，借势区域资源，打造高舒适度的宜居优势产品 周边环境存在一定销售阻力 用地未来面对直面众多竞争项目 用地周边配套不完善，区域未完全成熟 劣 势 产品细节到位，实现整体升级，摆脱区域内竞争压力和负面影响束缚 板块研究，地块认知 以高舒适性奠定本案准低密度产品基本调性， 以细节品质展现同类型产品的产品力 借势打造项目整体性价比 吸引拉动外区域客户 项目发展指导思想 塘沽、开发区项目目前容积率均在2.5左右； 项目所在上北区域以高密度产品为主流，仅少量复合低密产品，同时项目容积率随开发进度呈走高趋势； 本案容积率1.8 （居住部分）可实现产品形式多样化，灵活组合； 容积率偏低， 可实现多元化产品 项目发展机会点1 三、板块研读 开发区中心板块 泰达 居住板块 紫云新港 板块 塘沽中心 板块 海洋高新板块 海河南岸板块 六七大板块： 1、塘沽中心板块 2、紫云新港板块 3、高新上北板块 4、城西新河板块 5、海河南岸板块 6、开发区中心板块 7、泰达居住板块 房地产板块划分 根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯，可以将塘沽及开发区划分为六七大板块 塘沽老城板块 塘沽新城板块 开发区板块 新河板块 从板块分布不难看出，塘沽老城区、海洋高新板块与本案关联最为直接、最具有参考价值； 本案立足于海洋高新板块，同时将塘沽老城区板块也纳入进来，作为目标市场，重点研究其主流产品供应特点和客户需求特征 目标市场1：海洋高新（上北）板块 板块特点 范围： 东至京山铁路，北至第九大街，包括京津塘高速公路沿线， 分布： 楼盘分布较为集中，多为纯高层社区 产品以高层为主，有部分洋房和小高层 规模： 板块内40万以上大盘三个，欧美风情小镇以120万成为该区域单体体量最大项目； 尾盘项目4个，未来供应存量90多万 客群： 初期中低端客群为重点，塘沽区人为主 低端客群主要为拆迁户 婚房、蓝印户口和投资客比例逐年增加； 欧美风情小镇 首创·国际城 万通·上北新新家园 盛星·东海岸 融科·心贻湾 蓝山国际 贻成尙北 项目间供应量两极分化，后期仍面临竞争激烈； 供应曲线 价格曲线 产品尺度曲线 2003年 2005年 2007年 2008年 2009年 高峰期 高峰期 片区市场 新兴版块区，受大势影响走高，项目数量及供应量创新高，成为塘沽区新供应主体； 市场需求集中释放后，板块内物业陷入量价博弈，借力拆迁等举措，板块市场长线看好； 塘沽区未来的300万纯生态居住区规划，板块未来价值向好； 借势拆迁等举措，板块内项目吸纳力不断强化，形成新的价值洼地； 板块整体变化走势 供应量偏小，产品类型类进入高层期，价格长期看涨； 供应曲线 价格曲线 产品尺度曲线 高峰期 2006年 2007年 2008年 2009年 2005年 供应次高峰 板块整体变化走势 持续供应放量后的盘整期，供应量下滑的同时价格及产品尺度不断走高，试探博弈； 供应顺势持续走高，借大势形成三线交汇，形成版块内的“三高”，板块进入新的喷发期； 高峰期 老城区板块，项目体量相对较小，板块内未来主要为拆迁及点式改造； 板块内改善性需求产品与投资性小产品搭配，产品供应面多元化发展； 项目概况 开盘时间：07.9 产品类型：18、32层高层 总户数:1814套 户型:83-136平米 热销户型:85-110平米 目前均价：8400－8500元/平米 占地面积：8.9万㎡ 总建筑面积：17.8万㎡ 容积率：2 典型案例1：盛星东海岸 项目概况 开盘时间：08.5.18 产品类型：多层、高层 总户数:3200套 热销户型:90-11