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小区停车权、停车权效力与停车权交易 现在全国各地的小区普遍面临小区停车难问题。问题的核心是建立一个公平的停车机制。本人尝试通过停车权概念入手，对小区的停车权效力和停车权交易进行初步分析，期盼能抛砖引玉，引发大家对小区停车机制的进一步思考与探讨。 一、停车权与停车位权 关于业主在小区的停车权，我们容易混淆为业主对小区停车位的所有权或使用权。这种混淆，给我们在小区停车管理，特别是在一些老旧小区的停车管理，带来许多误解与争议。事实上，这两者差别很大： 首先，停车权是业主共同拥有的在小区里停放车辆的基本权利，它隶属于业主对小区土地的共有权带来的共同使用权，是业主在小区土地上搁置自有物品的权利的特殊形态。由于停车权是隶属业主在共有土地上搁置物品的自然权利，因此，停车权的行使，在没有事先约定或业主大会决议的情况下，并不必然遭受区域准入的限制，整个小区的土地都是大家可以共同行使停车权的。 其次，停车权并不排他，在事先没有约定或业主大会决议的情况下，任何一位业主的停车权，不会因为其它业主比他早入住而被剥夺。因此，停车权具有非排他与共同使用的属性，是准公共物品。 在许多老旧小区以及绝大部分商品房小区，在售房时，单位（或建设单位）并未与购房人针对停放权进行限制性约定。这样的小区，所有的业主都具有均等的停车权。这些小区中，有的规划标示了小区停车位与户数的比例，比如1∶2，但这并不是说小区里一半业主有停车权，一半业主没有停车权。比如业主1000户，车位500个。并不是说，只有500户业主有停车权，而是说，1000户业主都有平等的停车权，只是当时的规划预测汽车持有量不到50%，因此为节约土地，提供500个车位，由业主们依据实际情况自主管理。 只有在如下类似情况，在事先约定且所有的购房业主也认同这个约定的前提下，小区部分业主的停车权利才有可能被限制或不相等：如有1000户业主的A小区，有500个车位，在业主购买房屋时，建设单位在购房合同上，对任何一个业主同样地声明，从1到500户是有停车权的，500户以后是没有停车权的；或者停车权一共500份，先要先得。 与停车权这个概念容易混淆的是“停车位权”，停车位权是指某一业主对某一车位的占有、使用或支配权。停车位权不是业主的基本权利，也不是业主的共有权利，而是在业主共有的土地使用权上，通过小区业主的共同约定，或其它部分业主停车权效力的让渡，划分出的“共有专用”权利。停车位权，是部分业主所有，可以排他独立使用，具有私人物品属性。 二、停车权效力 假设小区车位500个，业主1000户。在只有少量业主入住的时候，任何一个业主的车辆都可以停放入小区，此时车位是充足的。随着入住业主越来越多，需要停放的车辆越来越多，直至超过500辆车时，如果这个时候，业主仍采取自由停放，比如先到先停的停车管理策略，那么从理论上来说，任何一个持有停车权的业主，都可能遇到当日不能停车入小区的困难。这是因为车位数量不足，降低了停车权的效力。 我们以车位数除以车辆数来反映停车权效力，以刚才这个小区为例，在小区车辆数目少于500个时，车位数/车辆数1，这个时候，每一辆车都可以有车位停放，每份停车权都可以得到保障，停车权效力就是100%。随着车辆的增加，当车辆数目超过500时，车位数/车辆数1 ，停车权效力随着小区车辆数的增加逐渐降低，当小区车辆达到1000辆时，停车权效力降低到50%。如果小区车辆再进一步增加，那么，停车权效力将进一步降低。 三、停车权交易与停车费 业主都希望提高停车权效力，这带来了改进停车权效力的需要。目前常见的提高停车权效力有两种方式，一是限制需求的转让停车权方式，二是增加停车位供给。 还是上面这个小区的例子，1000户业主，500个车位，假设现在小区车辆已达到1000辆，现实的停车权效力已降低到50%。在“转让停车权”方式下，业主之间将如何提升停车权效力呢。首先每天只能有500辆车进入停车，相应的，必然还有500辆车不能停入；其次对某个业主而言，只有将停车权效力从50%提高到100%，才意味着他每天进入小区停车是可靠的；最后，那些没有停入小区的业主，他们将需要在周边寻找停车位并步行回家，这会带来额外的成本。于是，最佳的处理办法，是业主们通过协商，一半业主将自身持有的50%效力的停车权出售，放弃了将私家车停放入小区的权利，由此获得的收益作为他们在小区外停放车辆的补偿。而另外一半业主，通过购买了一份50%效力的停车权，加上自己原有的50%效力的停车权，由此合并而得到了一个具有100%效力的停车权。 在转让停车权方式下，小区的停车费，包含了两大必不可少的成分：共有土地占用费、停车权交易费（停车费通常还包含了看管费与保险费等，这些费用与停车权交易无关，这里不展开讨论）。 共有土地占用费，是因为全体业主将可以放置其他物品的权利放弃，交给