国企改制的土地使用权评估.docVIP

浅谈国企改制的土地使用权评估 上海大雄资产评估有限公司 汤徐平 　 摘要：如何作好国有企业改制的土地使用权评估是当前我国评估行业遇到的新问题，本文总结了在此类评估的实践中遇到的各种问题，并从估价理论、估价规范等角度对这些问题进行了分析和探讨。 关键词：国企改革；土地使用权；评估 国企改革是我国当前经济生活中的一件大事，在我国的国有企业中土地资产占企业总资产比重相当大，地价评估是一项关系到国有企业改制能否顺利实现，具有较强政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，使之成为适应经济高速发展的现代企业。如果土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。因此，国企改制的地价评估与普通意义上的地价评估（抵押贷款、招商引资等）有许多不相同的地方，需要评估人员认真思考和探索。笔者现将多年从事国企改制的土地评估实务操作方面作一总结，供同行参考，不当之处还请同行指正。 一、???? 国企土地资产的特点 ???? 1、土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，在上海的大型国有企业集团公司中，土地除了以上三种形式外，还存在着空转土地。 2、用途多样性：既有工业用地、还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、