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物业管理期末论文 题 目：住宅小区物业管理收费难存在的问题及对策 班 级：房金1003班 学 号： 姓 名：王彤 日 期：2013年12月23日 内容摘要 随着我国房地产市场的快速发展，物业管理已经成为国民经济中的重要的新兴行业。但伴随着物业管理企业成长而来的一个突出问题，就是收取物业管理费难。 物业管理服务费既是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主和物业使用人切身利益的大事。因此备受业主、物业使用人和物业管理公司的高度关注。而且物业管理费难收取已是此行业中一种很常见的现象，直接关系到物业管理行业生存和发展，影响到小区业主的安居和小区建设的稳定。 关键字：住宅小区物业管理；收费难；存在问题；对策 案例 2013年苏州市通达路附近一居民小区的业主近日向12345便民服务热线反映，称前段时间单元楼里的电梯突然坏了，报修物业后，对方称物业没有钱，要动用维修基金，但结果是，等业主自己找来维修人员一看，电梯根本就没坏，不过是被物业拔掉了电源。 　　由于小区内住了不少老年人，电梯故障后出行不方便，于是立即向物业进行报修，物业联系维修人员一看初步判断是开关坏了，要修。“他们说开关坏了，要到厂家去批发过来，本地是买不到这种开关的，如果要修就要动用维修基金。”由于动用维修基金需要全体业主签字，这就使事情变得复杂，电梯就这样坏了近半个月。 后来业主实在熬不住，自己找了一个维修工，现场一看，电梯根本就没坏，不过是电源插头被拔掉了，插头一插上去，电梯就正常运转了。在查明真相后，业主要求物业给一个说法。物业公司负责人则坦言，这么做就是为了能收到物业费，“业主常年不交物业费，我们拿什么来维修小区电梯、路灯、自来水管这些公共设施?”物业公司当场叹苦经说，物业公司从去年7月份进来后，有些业主一分物业费都没交，至今他们已经垫付18个月的公共能耗费用，现在实在是垫不起了。 住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状及分析 （一）住宅小区物业管理服务与费用收缴的现状 住宅小区的物业管理起步于90年代初期。经历了从探索、试点到逐步推开的过程。其管理体制也逐步由早期的传统福利型转变成为具有较高专业化、社会化程度，企业化、经营性特征明显的现代物业管理。经过10多年的发展历史，物业管理的覆盖面、物业管理企业队伍，服务水平和服务质量都有了长足进步。但是，住宅小物业管理长期存在的诸如物业管理体制改革相对滞后、物业管理收费难等问题一直未能得到很好解决，已成为当前小区居民反映最多的问题之一。 本案例发生在苏州，根据国家统计局常州条插队最近对常州城区39家住宅小区物管企业及所在小区359位业主进行了随机调查访问，结果显示：当前存在物业费价格低且收缴难度大、业主自治意识不高、住宅物管企业管理水平低等突出问题。 调查显示，39个小区入住户数共50303户，2011年度物业费缴纳户数为33758户，未缴（包括未缴清）户数为16545户，按实际入住户数计算，平均物业费缴费率为67.1%，各小区均不同程度存在业主拖欠物业费现象。 可见，住宅小区物业管理服务于费用的收缴情况不容乐观，从而导致物业管理跟不上及经营亏损等问题。 （二）导致物业管理收费难问题的因素分析 1.业主的物业消费观念尚未完全树立 我国的住房消费模式在较长时期内以福利型为主,加之宣传力度不够,业主对自己掏钱买房还要花钱养房心存不解或顾虑重重,经常将物业管理视为购房的一种售后服务行为。 本案例中，正式由于业主长期不缴物业费，导致物业公司常年亏损，间接使得物业公司做出了停止电梯运营的恶意催缴行为。 2.物业服务公司的服务与收费质价不符 虽然我国早在1996年就已经出台了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,但不少物业服务公司并没有严格执行。同时电梯服务收费和其他物业服务收费应该一样，都应在政府出台的物业管理办法中找到指导价标准。但2003年经国务院批准实行的《物业管理条例》中，没有这方面的内容。另外，收费定价项目、标准及依据不公布，不透明也导致了业主与物业公司关于收费的矛盾产生。 3.物业服务公司与业主之间的地位、关系不对称 住宅小区物业管理具有集中管理的特色,而政府集权管理的制度是小区物业管理收费问题日益严重的制度基础。在这一制度下物业服务公司与业主之间权利义务关系是不对称的,物业服务公司明显带有管理机构的性质,在服务的种类、质量、价格方面占据相对垄断地位。而小区居民对于物业管理方面的权利界定不够明确,业主委员会的运作也才刚刚开始,缺乏有效的法规和制度基础。 二、造成住宅小区管理收费难的原因 （一）物业管理公司自身的原因 1.物业管理公司服务质量不能满足业主的要求 物业管理的工作与业主的生活息息相关，专业化程度低、成本高、效益差的情况突出，极易达不到标准和出现失误。有时由于业主的素质、修养、所受的教育有高有低，