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商业地产商业模式研究及案例分析 商业模式研究及案例分析 商业地产的几种运营模式 标杆企业的商业地产模式（银泰、万达） 1、被多数开发商采用的缘由： ?? 开发商资金实力不够 ?? 开发理念停留在住宅开发的水平上，前期调研规划不足 ?? 投资、建设、经营几大环节相互脱节，导致物业开业后经营困难 2、面临的问题： ?? 商业设施在所有权和经营权上被彻底分割, 失去整体性。 3、两种可能的经营方式： ?? 售后返祖：开发商招一家或多家主力商户, 采取返租的形式对物业统一经营 PS：很快收回投资, 单位售价很高, 能保证商场经营规范和档次, 适合规模较大、潜力大的物业 ?? 各自经营，物业指导：各个业主各自经营, 开发公司提供指导意见并实施物业管理。 PS：不利于日后的商业经营管理、统一推广； 一旦经营业绩不佳，开发商品牌、楼盘及附近住宅物业的价值、业主和投资者的租金收益 都会受到影响。 零散销售、统一经营 1、适用范围： ?? 规模不大、档次一般物业 2、优点： ?? 尽快收回投资, 且平均售价较高 3、缺点： ?? 开发商缺乏对项目的整体控制力 ?? 整体性差、经营格局紊乱导致实际回报和投资预期差距较大 ?? 假如是商住物业，商业经营不佳会促使楼上商品房价值下跌 零散销售、各自经营 1、适用范围： ?? 开发商对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域 ?? 企业实力较弱, 有一定的资金