青岛中海紫御观邸下半年营销策略I45jJ.ppt

在2011年的房地产冬天来临之际，我们将与中海一道，齐心合力，共同燃起冬天里的一把火！ 谢谢！ * 4、老带新 老带新优惠政策：（住宅） 老客户：老客户带来的新客户，每成交一套，即赠送老客户2万元物业费； 新客户：通过老带新成交的新客户，可享受5万元的购房优惠； 考虑到目前成交客户数量较少，老客户基础比较薄弱的情况，建议扩大老客户的定义范围： 老客户：前期所有到访过售楼处并进行有效登记的客户，无论最终是否成交，都可界定为老客户； 新客户：以即经老客户介绍且之前在项目没有进行来访登记，并最终成交的客户。 项目开盘后，有一定数量的成交客户，建议启动老带新政策，通过老带新政策调动老客户带客的积极性，提高现场的成交量。 * 5、签约及付款优惠 客户交定金后7天内签约可再额外享受3万元优惠； 一次性付款可额外享受5万元优惠。 * 推广策略 优惠策略 渠道策略 活动策略 现场包装提升 物业服务及物料提升 * 线上渠道——高效拓展新客户 短信：建议进行每周不间断投放，交替使用多家短信公司的资源，针对目标客群随时变动短信内容。 夹报：针对目标客群集中的区域，每月集中投放一次，保证持续关注度； 户外：建议持续投放，避免项目市场形象的弱化，同时增加客户的购买信心。 报广、网络、广播、框架等媒体建议只配合重大活动节点进行投放。 针对目前市场冷淡，媒体推广效果较差的现状，线上建议减少高空轰炸式的媒体推广，降低媒体推广的力度，使用性价比较高的媒体渠道，重点配合活动或重要节点进行媒体投放。 * 线下渠道——深挖老客户 老客户圈层营销：针对已成交客户，为其组织私人圈层酒会，邀请客户朋友或同事参加，通过圈层营销增加客户来源； 老客户的联谊 ：为已成交老客户组织高尔夫联谊、游艇聚会等 ，提高口碑宣传，增加圈层客户。 * 线下渠道-三级店铺联动、企业及合作单位内部联动 在项目自身客源有限的情况，与惠百家、美南、二十一世纪等知名三级店铺进行联动，充分利用三级店铺庞大的客群资源，通过制定有效的奖励政策，让三级店铺积极地为项目提供精准的客源，有效提高成交量。 奖励政策：住宅或商铺成交给予2万元；公寓成交给予1万元。 中海系统资源挖掘：对中海系统内部进行项目推介，由中海领导及员工挖掘身边所有意向购买的客户资源，若成交按照上述优惠政策给予奖励； 荣置地内部联动：通过内部邮箱发送联动文件，给予奖励，调动公司全体人员的带客成交； 合作单位资源挖掘：将奖励政策发送给所有合作单位，充分调动合作单位购买及带客的积极性。 * 线下渠道-巡展 在百丽广场、阳光百货等高档商场进行巡展，设计专门的展位传递项目形象，释放项目信息；建议每周安排一家商场巡展，每次巡展派两名置业顾问进行现场客户接待，通过巡展与目标客群进行直接接触，有效积累意向客户 。 * 线下渠道-派单 招聘专门人员进行派单，派单的范围为项目周边各小区及市南、市北的小区。同时配合小礼品赠送，有效索取客户电话。 * 异地拓展 对省内经济相对富裕但环境恶化的城市客户进行拓展，如淄博、东营、济南等地，以项目品质及青岛环境吸引力进行传递，吸引其来项目置业投资。 * 大客户战略 主动出击，与国内知名商务连锁酒店（如家、七天、爱尊客、爱舍空间等）洽谈公寓整层购买或租赁事宜。 商务酒店以包租的方式（散客购买公寓后，酒店包租返还给业户租金）吸引散客购买。 谈判重点：价格、投资回报率、付款方式。 公寓 * 推广策略 优惠策略 渠道策略 活动策略 现场包装提升 物业服务及物料提升 * 针对已经成交的老客户，从中筛选实力较强或圈层较广的客户，通过为老客户组织酒会、高尔夫联谊、游艇会等，培育酵母客户，有效挖掘此类客户身边的圈层客户，增加客户的积累渠道。 圈层活动 活动策略 * 活动策略 在目前市场整体低迷，客户到访量较低的情况下，为有效保证销售现场的人气，提高成交量，建议每周组织暖场活动，采取客户参与性较强的DIY活动为主，同时配合抽奖活动，增加客户在售楼处的停留时间，保证周末售楼处足够销售热度。 暖场活动 * 推广策略 优惠策略 渠道策略 活动策略 现场包装提升 物业服务及物料提升 * 售楼处内部-画架展示 展示策略 价值点 推广语 项目形象 城市豪宅巅峰体验 CBD达人生活馆 品牌 世界双500强 中海集团精工力作 产品 奢藏人生，演绎极致荣华 配套 CBD门户 城市盛宴全心环伺 物业 中海物业 尊享管家服务 样板间装修 国际一线品牌精装 领略卓著品质 增加售楼处销售道具展示，营造卖压氛围 * 售楼处内部-活动展板 展示策略 增设展板，对项目系列活动（风水讲座、样板间及景观示范区开放、售楼处暖场活动等）进行展示，营造现场氛围 。 * 售楼