2014上海楼市豪宅市场调查与分析.docxVIP

2014上海豪宅市场调查及分析 一、整体豪宅市场 首先，这里指的豪宅是指单套总价在1000万元以上的物业。虽然在北京和上海，1000万元就是入门级豪宅而已，但在中国其他很多城市，单套总价1000万元已经是个遥不可及的目标。 目前豪宅主要集中在北京、上海。这两大城市豪宅的年销售量都在2000套左右，容量比较恒定。广州、深圳等地的豪宅成交量相对北京、上海要少很多，过去几年去化在300-500套左右。 2013年豪宅市场升温明显，北京、上海、深圳年成交量同比上涨在三成以上。千万级豪宅集中成交主要有两大原因，一是受到去年房地产市场整体走高影响；第二，是受到房价上升因素影响，按单价提升20%来看，一些往常售价在七八百万左右的项目也迈入了千万级行列。 表：2008年-2014年上半年上海千万元以上豪宅成交套数变化 平均2200 平均2200套 对2013年上海总价1000万元以上的高端物业成交情况进行细分会发现：随着总价的上移，成交数量分布非常不均匀。1000万—2000万元占绝对多数，成交占比在八成以上。总价越高成交量越少，2000万元属于分水岭，2000万—3000万元成交占比锐减到7%以下，而5000万元以上项目上海仅成交44套，占比约1%。 表：2013年重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数 （单位：套） 城市 1000-1500万 占比 1500-2000万 占比 2000-3000万 占比 3000-4000万 占比 4000-5000万 占比 5000万以上 占比 上海 2398 70% 573 17% 253 7% 99 3% 39 1% 44 1% 表：2014年上半年上海千万元高端豪宅成交情况 　 成交面积 占比 成交套数 占比 成交均价（元/平方米） 成交金额（亿元） 占比 1000万-2000万元 .91 79% 976 85% 51436 130.32 70% 2000万-5000万元 58747.18 18% 158 14% 80656 47.38 25% 5000万元以上 7585.66 2% 15 1% 9.05 5% 顶级豪宅的成交数量是极其有限的，而且主要集中在北京、上海。即使对这两个城市而言，豪宅市场和全球国际化都市相比也是刚刚起步。比如香港、伦敦、纽约，它们的顶级豪宅不论从单价还是从总价来看，都远超上海和北京。从这个上面来讲，中国豪宅在国际上所处的位置和我国的经济地位还是相符合的，完全没有所谓豪宅的超前消费。 表：全球国际化都市近年成交顶级豪宅的单价及总价情况 （单位：元/平方米 万元） 城市 项目 成交时间 单套总价 均价 香港 傲璇(Opus Hong Kong) 2012年 4.55亿港元 73.27万港元/平方米 香港 傲璇(Opus Hong Kong) 2012年 4.7亿港元 81.60万港元/平方米 伦敦 海德公园一号(OneHydePark) 2011年 1亿英镑 6.45万英镑/平方米 伦敦 Cornwall一处豪宅 2013年 8000万英镑 / 悉尼 悉尼一处别墅 2013年 1.55亿元 / 巴黎 巴黎16区肯尼迪总统街42号 2012年 4600万欧元 / 纽约 曼哈顿豪宅 2013年 1.51亿元 / 纽约 特朗普国际酒店大厦 2010年 3320万美元 6.5万美元/平方米 上海 绿城玫瑰园 2013年 1.5亿元 9万元/平方米 上海 汤臣一品 2013年 1.5亿元 18万/平方米 上海 中粮海景壹号 2013年 5775万元 15万元/平方米 北京 钓鱼台7号院 2012年 5765万元 16万/平方米 北京 丽宫 2013年 1.05亿元 7万/平方米 总体来看，首先，豪宅市场是存在的，但只存在于少数城市，而且数量有限，属于“非主流”产品；其次，2000万元基本是豪宅市场的分水岭。1000万-2000万元入门级的豪宅近几年发展速度还是比较快。2000万元以上数量就开始减少，到5000万元以上更是凤毛麟角；第三，对豪宅的开发企业来说，要从需求角度出发研究市场。豪宅的市场不是单纯靠创造出来的，这个市场容量非常有限。从目前来看，豪宅实际上是存量市场，并不是增量市场，不可能突然之间出现一个富豪能够买得起千万总价的豪宅。大多数豪宅客户都拥有多套住房，他们是在换房的过程中置换更好的房子。 二、上海豪宅市场 上海豪宅市场是一个自用居住主导的市场，从豪宅成交总价段分布看，2013年1000万-2000万元之间占了87%，2014年上半年这一数值上升至89%，可见上海豪宅市场主要以入门级豪宅为主导。从区域分布来看，内中环成为成交主力。上海传统高端住宅的主力板块，也从原来的市中心逐步外移，所以中环附近目前是上海千万级豪宅发展势头最好的区域。 超过2000万