天津盛泽河东项目-策划案.docVIP

“明家花园”项目 前期运作策划方案 天津市盛泽房地产开发有限公司 目录 市场分析部分 天津宏观市场的理解 项目所在区域——河东区市场分析 滨海新区发展为项目提供的机会点 项目区域市场情况 地块理解部分 地块环境的理解与分析 地块优劣势分析 项目发展战略 项目研发部分 项目面向客户群体的锁定 项目整体定位建议 项目整体规划建议 项目市场价位的锁定 项目户型建议 正文： 第一篇：市场分析部分 一、天津宏观市场的理解 1、天津市近五年房地产市场情况 近几年来，天津房地产市场受宏观经济的良好发展、城市规划配套的日益完善以及拆迁等综合因素的影响，自2003年以来取得了快速的发展。无论是价格还是销售数量都有较大幅度的增长，总体保持在一个健康平稳的发展轨道上。 全市房地产开发投资情况（单位:万元） 项目 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 本年完成投资额 住宅 —— (别墅和高档公寓) 87147 —— 办公楼 45157 75122 77808 —— 商业营业用房 —— 其他 —— 从2001年到2005年全市房地产开发投资情况看,投资总额稳定增加,增加幅度分别为9.04%、20.21%、24.85%和24.1%,其主要开发项目类别中的住宅(包括别墅和和高档公寓),办公楼,商业营业用房的投资额均随市场平稳发展。 全市房地产开发建设施工/竣工住宅面积情况（单位:万平方米） 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 住宅施工量 1590.62 1746.13 1953.5 2352.98 2896.83 施工量年增长率 0.50% 10% 12% 20% 23% 住宅竣工量 626.63 673 750.67 1014.46 1305.08 竣工量年增长率 17.60% 7% 12% 35% 29% 从2001年到2005年全市房地产住宅的开发施工竣工情况看，住宅施工量呈现出平稳增长的趋势，且各年总量基本维持在竣工量的两倍以上。竣工量的波动则较大，如上图所示，2004住宅竣工量的增长率开始高于施工量的增长，并在当年达到5年来增长率的峰值，2005年受宏观调控政策影响，其增长率有所下降，但仍高于施工量的增长速度。 全市房地产年成交量和年平均成交价 年份 成交量（万平方米） 成交价（元/平方米） 2001 515 2527 2002 597 2695 2003 720 2909 2004 1000 3371 2005 890 4068 从年成交量来看，2001-2004年持续保持较快增长，2004年首次突破1000万平米，达到历年最高水平。2005年受宏观经济调控政策的影响，在开发商和消费者之间形成了较浓厚的观望气氛，使得成交量较上年同期有所回落。 虽然成交量有所下滑，但成交价格保持着强劲的增长势头，全市成交价达到4068元/平方米，同时市内六区的成交均价已超过5000元/平房米。 结论：天津房地产市场总体平稳健康，房地产投资额、施工/竣工量等各项指标都保持平稳的上升势头， 经历了2005年的政策调整，2006年的房地产市场将更加完善、成熟。 2、2005年房地产市场分析 2005年天津各类物业市场情况 物业类型 高层/小高层 多层 别墅 供应量(万平米) 795.9 335.4 127.6 销售量(万平米) 578.2 261.3 53.2 销售均价(元/平米) 4900 5500 8500 2005年市场供应上，高层/小高层产品成为绝对主流，占据了市场60％以上的份额。从销售情况看，由于多层产品比较符合天津人的居住习惯，更容易被消费者接受，而取得了较好的销售率。以上数据说明，目前市场的主要需求仍以中低档产品为主，产品的价格仍是消费者最为关注的置业因素之一。 结论：近年高层/小高层产品是市场绝对主流，多层产品销售更好，市场的主要需求仍为中低档产品为主，消费者特别关注产品的价格。预测短期内市场仍以多层、小高层的需求为主，且外环线居住组团的开发建设将成为近年发展的重点与热点。 3、天津房地产市场成交情况简述： 从成交量上看，南开、塘沽、河东三区的成交量居于天津市整体房地产市场的前三位。三区成交量所占比例分别为：17%，14%，12%。 从天津房地产市场的成交均价情况来看，住宅整体的成交均价达到4750元/平方米；其中市区均价6007元/平方米、郊区的成交均价为3506元/平方米。 4、2005年房地产市场特征分析 2005年，天津房地产市场逐渐步入成熟。在国家一系列宏观调控政策影响下，消费者渐趋理性。市场竞争日趋激烈，各项目纷纷祭起“产品主义”大旗，各种创新概念层出不穷。精装修重返市场、园林景观越做越精致、户型瘦身成为共识。 精装修重返市场：四年前开始进入天津楼市的精装修