北京京客隆超市连锁有限公司酒仙桥商业项目市场定位与经营模式选择.doc

PAGE 1 北京京客隆超市连锁有限公司酒仙桥商业项目 市场定位与经营模式的咨询研究报告 内容提要 本项目是由北京京客隆超市连锁有限公司投资兴建的商业企业。建设资金为25,000万元，其中银行贷款20,000万元，自筹5,000万元。建设项目为酒仙桥商场拆除后在原址新建。建筑面积为53,500平方米，其中营业面积28,000平方米。根据市场调研的结果，本项目市场定位为近郊社区型购物中心，经营范围为超市、百货零售、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等。购物中心还建有18,000平方米的停车场。预计本项目建成后第一年全年销售额（包括服务业的营业额）近6亿元。 本项目属重建项目，据调查，核心商圈半径1.5公里，次级商圈3公里，辐射商圈6公里。本商圈的特点为商圈层次分明，交通比较方便，本区域商业网点不多，生活服务设施较为缺乏，给今后本项目带来较大的发展空间。商圈内常住人口23万人，因地处老工业区，下岗和老年退休职工较多，购买力居中等偏低水平，流动人口少。本项目今后发展趋势和前景看好，按照市、区规划，这里将进行电子城科技园、酒仙桥和东坝两个边缘集团，以及第三使馆区的建设，成为相对发达的区域。由于住宅建设的发展，这个地区今后三年左右将新增12万人口，购买力总水平将有较大程度的提高。 本项目所在商圈内竞争者主要有万客隆酒仙桥店、鑫隆商品批发市场、新楼盘商业设施（大部分为超市、专业店）。经过比较分析，由于本项目实行错位经营，再加上京客隆公司自有的配送体系和经营超市的实力、经验，竞争者不会构成较大威胁。 根据以上分析，本项目的市场定位为近郊社区型购物中心。其理由是购物中心的发展具有客观必然性，随着人们生活水平的提高，消费需求趋向多样化，差异化，消费者不仅是单纯购买消费品，满足物质生活需要，，还要有精神上的需要，购物中心已在世界各国成为一个极具增长性的新型业态。在经营上采取的是开发与经营分离，物业管理与商品管理分离，各司其责，分工合作，构成双主体运行的统一体。同时，从本地区实际情况考虑，为加强社区建设，满足人们多方面消费需要，建设本项目也是必要和可行的。同时也比较了其他两个方案——大卖场和百货加超市，我们认为都是弊大于利，是不可取的。 本项目采用灵活多样的经营方式，自营、联营和租赁相结合。按经营形式分：自营面积8,500平方米，占30.3%；联营11,500平方米，占41.1%；租赁8,000平方米 组织机构设置采取在京客隆公司领导下，购物中心与超市两个单位平行运转的方式，超市同购物中心是承租和租赁关系。购物中心实行统一管理，分散经营，有利于发挥多业态互补的综合优势。 在促销策略方面，本项目应突出社区购物中心的特点，实施客户关系管理，重点在亲情促销上下工夫。建立消费者档案，实行会员制，通过各种促销活动，联络感情，使消费者把购物中心当作家，来此购物、休闲有一种回家的感觉。 经过商圈分析和三种方法的测算，预计本项目开业后2005年全年销售额（营业额）可达6亿元左右，以后每年增长10%也是可能的，其经济效益看好。本项目已列入市、区政府部门的规划之中，有政府的大力支持，市场环境看好，因此是可行的。按照测算投资回收期为7.24年（不含建设期）。本项目贷款数额较大，负债较重，再加上商业已进入微利时期，费用不断上升，如发生本项目难以预测的不利因素时，还贷会有较大的风险。本项目的商品销售额和租金、毛利水平对投资影响十分敏感。经营环境可变因素也较多，会直接影响本项目效益。因此，本项目投资方应把困难估计得足一些，以争取主动。 北京京客隆超市连锁有限公司酒仙桥商业项目 市场定位与经营模式的咨询研究报告 北京京客隆超市连锁有限公司所属酒仙桥商场将在原址进行重建，受京客隆公司委托，我们在进行商圈情况及经济环境调查分析的基础上，对本建设项目的市场定位与经营模式提出以下咨询研究报告。 关于酒仙桥商场商圈情况和经济环境的分析 （一）酒仙桥商场商圈的界定 商圈是指一个商业设施能够吸引的消费者所居住的区域范围。商圈的范围要依商业设施所在地的自然状况（包括人口的分布、道路交通状况等）和社会经济发展状况、消费水平、消费观念以及商业业态的发展趋势等因素而确定。合理划定商圈对商业设施的市场定位、业态和经营模式选择以及企业的生存、发展都至关重要。 根据酒仙桥地区的情况，我们将酒仙桥商场的商圈划分如下： 1、核心商圈：以本项目为中心，半径1.5公里，北至将台路，南至东风南路，西至东四环路，东至京包铁路线。这一商圈范围内主要是酒仙桥街道辖区的南区，以及将台乡、东风乡与之相邻的部分区域。 2、次级商圈：半径为3公里，北至机场路，南至姚家园路，西至东三环路，东至东五环路。次级商圈环绕核心商圈，覆盖了酒仙桥街道的北区、麦子店街道、将台乡和东风乡的大部分辖区，以及