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关于城镇化与房地产业的协调发展问题 上海易居房地产研究院 2010 年第35 期 总第172 期 作者介绍 朱中一：中国房地产业协会副会长 关键词 城镇化 房地产 发展 问题 目录 主 编：李战军 一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当 执行主编：朱 光 地的经济社会发展相适应 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年11 月12 日 二、改善人居环境，建设宜居城市 三、关于城镇化与房地产协调发展的几个具体建议 电 话：021 地 址：上海市广延路383 号 文武大楼5 楼 邮 编：200072 Email：zhuguang@ 欢迎投稿 承接研究 关于城镇化与房地产业的协调发展问题 朱中一 十七届五中全会通过了 “中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五 年规划的建议”，将住房与房地产问题纳入城镇化体系中考虑，很有道理。现就 城镇化与房地产业的协调发展谈点个人看法。 一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当地 的经济社会发展相适应 发展是硬道理。科学发展才能持续健康，盲目发展将会留下很多后遗症。城 镇化的本质，是农业推进机械化后，富余的农村劳动力向外转移；而城市由于工 业化和第三产业的发展，需要劳动力。因此，城镇化的推进是一个城乡协调发展 的过程，是一个经济规律，既要积极又要稳妥。根据国内外专家普遍认同的观点， 当一个国家的城市化率达到 30%后，城市化就进入快速或较快发展时期，而当城 市化率达到70%以后，就进入相对稳定的时期。我国2009 年的城镇化率为46.6%。 按近几年全国年均增加0.9%计算，还可有20 多年的发展空间。起码在2020 年之 前，仍是我们可以继续抓住和用好的主要战略机遇期。这也是我国今后一个时期 对房地产仍然看好的一个基础因素。 要积极稳妥地推进城镇化，首先要注意三个问题。 一是城市的布局和形态要与区域经济社会发展相协调。党的十七届五中全会 指出： “要促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化，实施区域发展总体战略， 实施主体功能区战略，完善城市化布局和形态，加强城镇化管理„„构筑区域经 济优势互补、主体功能定位清晰、国土空间高效利用、人与自然和谐相处的区域 发展格局。”按照 “统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小”的原则，我国 已初步形成了以大城市为依托、中小城市为重点的一批城市群和大中小城市与小 城镇协调发展的城镇体系，其中，珠三角、长三角、京津冀等十几个城市群的相 继形成对区域经济乃至全国经济的发展起到了引领作用。东部这三大城市群在占 全国4%的国土面积上，实现了1/3 以上的经济总量。可见，合理的城市布局和功 能定位，能实现区域经济的优势互补。为达此目的，一定要协调好主体功能区规 划、城乡规划、土地利用总体规划的关系；下一级规划还要服从上一级规划。 二是城镇化的推进要与当地的经济社会发展相适应。在总结国内外经验教训 的基础上，我国在 “十一五”规划制定时提出了城镇化率年均提高0.8%，实际情 况可能是年均提高了0.9%，但各地的情况差异较大。目前，北京、上海、广州、 深圳等城市的城镇化率都达到了 75%以上，进一步提高城镇化率的潜力比较小； 而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在 35%-50%之间，具有较大的发展 空间。再加上东部一些城市在经济结构调整、产业升级中受制于资源的约束，正 在将一些工业项目向中西部转移。因此，二、三线城市和中西部地区今后一个时 期正是工业化、城镇化发展的好时机，也是房地产业发展的好时期。当然，二、 三线城市、中西部地区的城镇化率提高也要与当地的经济社会发展相适应，也要 考虑资源 （土地、水）和环境等承载能力，还要考虑有没有产业支持，能提供多 少就业岗位，农民工的技能能否适应劳动力市场的需要。因此，