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嘉兴最新楼盘定位计划
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目??录
目 录???? 1
第一篇 市场研究???? 4
一、宏观市场??? 4
(一)嘉兴经济??? 4
(一)最新房产政策解读??? 6
1、“国六条”是“国八条”的提升??? 7
2、投机行为将进一步被抑制,首付面临调整??? 7
3、信息披露更加透明化、城市拆迁有序化??? 7
4、中小户型的普通商品房成为政策的主导方向??? 8
二、嘉兴楼市??? 9
(一)近年投资开发情况??? 9
(二)05年嘉兴楼市销售变化??? 10
(三)06年1—4月份楼市销售情况??? 11
(四)近期嘉兴楼市现象探究??? 12
1、首次置业和升级换代需求强烈??? 12
2、积压需求释放??? 13
3、磁悬浮刺激楼市??? 13
三、典型楼盘展示??? 15
(一)近区域主要楼盘信息??? 15
(二)部分参考楼盘价格、户型??? 20
四、市场总结??? 21
(一)房地产发展水平进入新高??? 21
(二)楼盘价格档次拉开??? 21
(三)高品质中小户型稀缺??? 22
(四)市场供应量迅速放大??? 22
第二篇 项目定位???? 23
一、项目解读??? 24
二、产品建议??? 25
(一)建筑??? 25
(三)环境??? 25
(四)户型??? 26
(五)配套??? 27
三、项目SWOT分析??? 28
(一)SWOT分析??? 28
[项目优势] 28
[项目劣势] 28
[项目机会] 29
[项目威胁] 29
(二)重组分??? 30
四、目标客户定位??? 31
1、意见领袖群:??? 31
2、直接消费群:??? 31
3、潜在客户群:??? 32
五、项目定位??? 33
(一)项目总体定位??? 33
(二)项目形象定位??? 34
(三)SP卖点提炼??? 35
第一篇??市场研究
一、宏观市场
(一)嘉兴经济
嘉兴的整体GDP发展形势喜人,04年开始突破了千亿大关,嘉兴市民的人均可支配收入也稳步上扬,05年突破了15000元,城乡居民储蓄存款余额也发展迅速,从01年到05年翻了近一翻,良好稳定的经济发展给嘉兴房地产市场的购买力提供了有力的保障。
社会经济与人民生活水平发展状况
年????份
2001
2002
2003
2004
2005年
全市GDP(亿元)
604.26
706.43
858.03
1050.56
1150
全市人均GDP(元)
18223
21268
25792
31506
34441
全市人均GDP增长率(%)
12.0
13.6
16.7
16.2
14.0
全市人均可支配收入(元)
10920
11500
12954
14693
16000
全市城乡居民储蓄存款余额(亿元)
372.43
436.42
541.49
632.11
737.14
全市人口规模
331.93
332.38
332.96
333.94
334.33
嘉兴城市经济迅速发展的同时,人民生活水平日益提高,居民购买力增速加快,下表反映了嘉兴居民近年的生活水平变化过程:
(二)最新房产政策解读
5月
1、“国六条”是“国八条”的提升
?“国六条”的内容与去年颁布的“国八条”内容相差不大,继续强调调整住房供应结构,继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用,继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义,继续强调整顿和规范房地产市场秩序,继续强调加强市场监测,完善市场信息披露制度等,这一定程度是在督促地方各级有力地执行“国八条”。
2、投机行为将进一步被抑制,首付面临调整
??“完善住房转让环节税收政策”,这将促进对二次置业或者多次置业转让商品房税收政策的具体化,对于“有区别地适度调整信贷政策”这将是部分地区提高首付的一个信号,而首先试点的也必将是房价上升较快的城市和长三角区域城市。
3、信息披露更加透明化、城市拆迁有序化
?? 从第六条可以看出强调政府的正确导向作用,市场信息要求将更加透明化,而前段日子呼吁开发商成本公开的政策可能将被考虑,而面对部分地区城市拆迁过快,使得被动需求激增,房价上涨过快的局面,政府将适度有序的推进城市拆迁,速度将有所放慢。
4、中小户型的普通商品房成为政策的主导方向
从国六条看,全文一个明显的意识是要通过政策调控增加普通商品房的供应量,大户型、豪华住房的建设、销售将会更多的阻碍政策,国家调控的方向已经明确,下一步是等待正式调控措施的出台
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