商业地产基础知识-商业地产基础知识.ppt

外在因素 硬件 项目本身 软件 地理位置 交通状况 周边商业市场 同类市场整体水平 周边居民水平 建筑形式 铺位划分 配套设施。。。 销售策略 进驻品牌 优惠政策 未来前景 推广力度 运营管理。。。 谢 谢！ 国泰·王府商业街 ---商业地产知识培训 王府商业街项目组 ★何为商业地产?? ★商业地产的内容 ?? ★商业地产的类型?? ★商业地产的销售模式 ★商业地产的客户 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说： 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。?? 何为商业地产 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等，与住宅类有很大区别的房地产产品。 ★商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 ★大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 ★发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 ★发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单 ★大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住 ★发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面 运营管理 市场开发 资本运营 商业地产 商业地产的内容 贯穿商业地产全过程的三种行为 开发行为 投资行为 经营行为 商业地产的四元素 开发商 投资客 商户 消费者 商业地产的市场发展条件 欧美： 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件； 在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。 亚洲及国内 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 商业地产的发展特点及趋势 高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产发展趋势及特点 按开发形式划分 购物中心 市场型商铺 社区型商铺 底商型商铺 写字楼商铺 交通设施商铺 商业地产投资市场产品类别 概念： Mall——林荫道 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。 Shopping Mall—— 规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。 购物中心——SHOPPING MALL 1、主力店租户：百货主力店、超市及娱乐主力店。 2、半主力店租户：运动品牌店、服装旗舰店、书店、音像店等。 3、娱乐、餐饮设施：诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。 4、专卖店：包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。 SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容 按投资价值划分 都市型 社区型 便利型 专业型 其他商铺 商业地产投资市场产品类别 专业型商铺 定义： 专业型商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。 案例：北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。 商业地产投资市场产品类别 按业态划分 综合型 特色型 零散型 商业地产的销售模式 销售模式 整体转让 零散销售 自由出租 返租销售 ----指带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。 返租销售 ----指带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资