南宁商业地产发展中存在的问题跟对策 -最新.pdf

南宁商业地产发展中存在的问题与对策 南宁商业地产发展中存在的问题与对策 南南宁宁商商业业地地产产发发展展中中存存在在的的问问题题与与对对策策 王珍莲 王珍莲 王王珍珍莲莲 内容摘要：近年来，我国的商业地产在发展过程中，出现了很多 共性的问题。本文立足于广西南宁市，对南宁市商业发展所存在的突 出的问题进行了探讨，并试图通过分析，寻求解决这些共性问题的方 法。 关键词：南宁市 商业地产 购物中心 南宁市商业地产的快速发展始于2003年，当年大连万达集团举 资12亿元进军南宁市中心商圈，华星时代广场项目紧随其后上马， 这拉开了南宁商业地产快迅发展的序幕。到了2004年，中国- 东盟 博览会落户南宁，南宁商业地产开始放量增长，中心商圈有阳光100 城市广场、新和平、金朝阳、金之岛、新朝阳商业广场以及金山广场、 盛世·联邦广场等数十个商业地产项目，商业地产开发迅速进入发展 的高峰期。 随着商业地产的快速发展，区域商业悄然浮出水面，原来以南宁 市中心商业圈为主的整个城市商业格局发生了巨大的变化。从“梦之 岛水晶城”、 “航洋国际城”，到江南物流中心12 万平方米的商业项 目“荣宝华商城”、2.8 公里长的“10+1商业大道”，再到蒲庙500 多亩 的“南洋假日Street Mall ”，还有各社区楼盘的区域主题商业，如江南 香格里拉花园、柠檬宿、城市碧园等，南宁商业地产开发从城市中心 一直延续到区域中心。 来自南宁市政府的数据称：至2005年底，南宁市商业市场建筑 面积达到540多万平方米，人均拥有面积高达3 平方米以上。而由 上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成报告《上海市 零售商业网点面积调研报告》显示，2005年上海零售商业网点总面 积达到3200 万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约 为1.75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、 大阪、京都等日本主要城市。而南宁人均拥有商业面积又远远超过上 海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平 是南宁的2倍多。 南宁市商业地产发展中存在的问题 南宁市商业地产发展中存在的问题 南南宁宁市市商商业业地地产产发发展展中中存存在在的的问问题题 （一） 发展速度过快，短期商业面积供应量过大 从长期的角度看，南宁市商业地产还是有比较大的发展空间的。 作为广西壮族自治区首府，南宁商业地产有较强辐射能力和扩张能 力，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化的。 而现在的问题是发展速度过快，短期商业面积供应量过大，导致商业 地产的问题凸显，比如销售非常吃力、招商困难、空置率高，兑现脚 步越来越慢等。来自广西房地产信息门户站—绿城人居网数据，2006 年上半年，南宁市共销售商铺9.6577 万平方米，比2005年同期下 跌14.27% ，而2006年上半年，仅青秀区商铺批准预售面积却达35. 22万平方米。供应与需求之巨大差距不言自明。江南区某些商业项 目，建成交付已经一两年时间了，但至今未能投入运营。处在朝阳商 圈的一些商业项目，交付使用后也未能如期投入运营。如新朝阳商业 广场，目前投入运营面积不到整个广场的30% 按《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，南宁市2010 年人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米， 2010年商业从业 人员达到73万人，比2000年年平均增长9.6% 。而仅到2006年， 南宁市人均商业面积就已经达3平方米以上了。总建筑面积500多万 平方米，这一数据无论按常住人口计算，还是按流动人口计算，其人 均面积都是偏高的。 商业地产之所以在短短几年内得到了迅猛的发展，一方面是政府 政策的引导，另一方面是因为商业房地产开发利润远远高于普通商品 住宅的利润。与普通商品住宅相比，商业地产售价高，南宁的商铺售 价2004年最高时曾达到5—6万元/平方米。受利益驱使，南宁部分 开发商只专注于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小 区都有大量配套的小区底铺。 （二） 普遍存在短线操作，存在先天不足 一个商业