第三节房地产抵押贷款.pptVIP

工程项目融资 第3章 房地产抵押贷款（5） 第3章 房地产抵押贷款 学习目的 ： 掌握房地产抵押贷款还款方式及其计算 掌握房地产开发项目融资分析、内部收益率计算 熟悉房地产抵押贷款的原理、运作及相关知识 第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类 抵押和房地产抵押 抵押 概念：指债务人或第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为 债务人或第三人——抵押人 债权人——抵押权人 提供担保的财产——抵押物 可以设定抵押权的财产（新物权法第180条） 建筑物及其他地上附着物 建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 生产设备、原材料、半成品、成品 正在建造的建筑物、船舶、航空器 交通运输工具 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类 抵押和房地产抵押 不可设定抵押权的财产（新物权法第184条） 土地所有权 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 所有权、使用权不明或有争议的财产 依法被查封、扣押、监管的财产 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类 抵押和房地产抵押 房地产抵押 概念：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务按期履行的担保。 可以设定抵押权的房地产 依法获得的出让土地使用权 依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权 依法获得的房屋期权 依法可以抵押的其他房地产 处分受押房地产所得价款偿还顺序 支付处分抵押房地产的费用 扣除抵押房地产应缴的税款 若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家 偿还抵押权人债权本息及支付违约金 赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失 剩余金额还给抵押人 第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类 抵押和房地产抵押 处分受押房地产所得价款偿还顺序 多次抵押原则：按先后顺序清偿，顺位相同，按比例清偿 例：A公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款200万元，向乙银行贷款300万元，借款期2年，均于2000年2月10日办理抵押登记。A公司到期后无力偿还贷款，抵押权人依法处分该房地产，处分净价款为400万元。甲、乙银行如何清偿其债权？ 甲优先受偿：400*200/（200+300）=160万元 乙优先受偿：400*300 /（200+300）=240万元 3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款及其种类 房地产抵押贷款 概念：指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 含义： 抵押人在抵押期间不得随意处理受押房地产 划拨方式取得的土地使用权要补交土地出让金 处分房地产用于清偿的价款超出债权部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿 3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款及其种类 房地产抵押贷款分类 按贷款对象分类 企事业法人房地产抵押贷款 个人房地产抵押贷款 按贷款用途分类 房屋开发抵押贷款 土地开发抵押贷款 购房抵押贷款 其他用途的房地产抵押贷款 按贷款利率确定方式和计息方法分类 固定利率房地产抵押贷款 浮动利率房地产抵押贷款 可调利率房地产抵押贷款 3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的基本特征 以抵押为前提 抵押质押区别 作用对象不同 质押：不动产或动产 抵押：动产或权利 贷款形式不同 质押：转移占有 抵押：不转移占有 3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的基本特征 以房地产抵押为条件 借方：取得资金以拥有房地产，而非出售房地产 贷方：将受押房地产作为还款保障而非取得房地产 具有现实性 保证贷款：未来责任，未必发生 抵押贷款：现实责任，获得贷款时提供 3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的作用 增强个人购房能力 增强企业经济实力 发挥储蓄功能，调节居民消费 确保银行贷款的安全性 3.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素 贷款人 概念：指经央行批准，持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他金融机构。 贷款人权利 决定贷与不贷，贷款金额、利率 要求借款人同意办理抵押物登记 收取贷款本金和利息 必要时可行使抵押权 贷款人义务 公布业务种类、范围、程序、贷款利率等信息，提供咨询 公开资信审查内容和发放贷款条件 及时答复借款申请 对借款人经济情况给予保密 3.2房地产抵