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冯仑:滨海新区房地产形势跟展望
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滨海新区房地产形势与展望2005-12-12
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主讲嘉宾:冯伦
主持人:冯仑先生我们并不生疏,因为在开发区就有冯仑先生的项目,现任万通集团董事局主席,冯仑先生还是原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席,中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员,在中国的房地产界享有“地产思想家”的美誉。他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位,自1991年开始领导并参与了万通集团的创建及发展工作。1993年,领导创立了北京万通实业股份有限公司,参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事,策划并领导了多家企业的收购及并轨,使万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。
冯仑:大家上午好!非常高兴来到咱们泰达,也是开发区,现在也是万通的娘家,一起来探讨一下房地产今年的情况,和大家感兴趣的明年和后年发展的一些重要问题。
讲房地产的事情,有很多种讲法。刚才唐总也已经介绍了一些情况,我想是不是这样,总的来看房地产有三个层面的问题:第一房地产公司的状况,一个是行业的状况,再一个是市场和趋势。我从这三个方面,跟大家讲一下我们怎么思考这些问题。这样有助于除了关心眼下的市场,还掌握背后的规律。
从中国来看房地产企业,我们从小到大的来说,企业是什么状况?现在将近4万家房地产公司,这些公司在北京、上海还有广东三个区域,也就是三极。长三角、珠三角和京津塘这三极,占到全国房地产公司的2/3。北京有将近3000家,天津有将近2000家还多一点,上海有3000多家,将近4000家,这三个地区就占据房地产公司的2/3,创造市场的供给也占到2/3左右。从公司的规模来说,全国前十大公司这几年北京占三个,上海一般是两家,广东会有三家,其余地区有两家。也就是说,前十大房地产公司也有80%的大公司集中在这三个地区,从区域来看集中度非常高。
从公司投资者的构成来看,70%现在是民营的,这是在今年以前。在今年最后一个季度出现了一个变化,未来的结构发生很大变化。公司的数量有70%是民营,市场的潮流、市场的影响力是民营占据的,但是今年上个月,国资委公布了国有房地产企业,特别是169家当中已经确定了11家作为未来房地产主业,计划还有5家,一共是16家,也就是国有大型房地产公司在国资委有16家。这16家目前在今年已经开始陆续参与大规模土地拍卖。也就是说,在今后三年之内,在市场的供应格局来看特别是普通住宅格局来看,国有有很大的上升,在前十位排名上,大概一半以上是国有。现在只有两家是国有,就是前十位当中,其中有一家是万科,国有是相对的大股东,其中有华润。另外一家就是金地,投资者的成分在今后几年市场的影响力,国有企业在普通住宅市场会有非常大的比例,这也符合政府调控房价的意图。
最后讲到今年的形势,企业的构成对今年的形势发生很大的变化。另外就是从企业的经营模式来看,中国将近4万家房地产公司,经营模式基本上是趋同的,都是讲的香港模式——简单的买一个地,然后规划、施工,最后把房子卖出去,每平米加一点钱,相当于制衣厂增的加工费,全国公司80%都是这么做生意的。在美国最发达的市场,有20多万家房地产企业。这20万家房地产企业做我们所谓开发的这种企业连1/10都不到,大部分是行业中的服务性,包括金融服务、包括物品部件的服务、包括物业管理、包括建筑施工等等各种项目。也就是说,行业的成熟不光是企业数量,而是企业物业的细分和经营模式的不断改进。我们现在的问题是跟行业的发展不成熟有关系。企业全部是一种方式跟银行打交道,然后一种思维,一种业务模式来经营,所以的话会出现问题。
这是基本企业的情况,从企业来看,目前在战略选择上,企业想什么问题?从全国来看,最大的公司,今年大概有四个问题是所谓企业家、房地产的企业领导人想的最多、做的最集中、议论也是最多的。
第一个问题,资本规模如何扩大。以往在宏观调控以前,房地产公司大家知道对银行的依赖非常大。宏观调控以后既收紧了银根,又收紧了地根,大的的房地产公司要发展就转向股本融资,包括上市,甚至通过信托来变成资本,所以今年以来,著名的一些公司在股本融资上有很大的变化。包括可转债,最近中国境内最大的地产公司,资本规模最大的是瑞安,也在做私募,加起来资本金超过10亿美金。现在包括顺驰也在做私募,包括富力,只有资本规模迅速扩大,才能减少银行在资本融资当中的比例,这样才能形成财务的安全性
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