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FDI与房价 经济理论与经济管理 年第 期 与房价 况伟大 中国人民大学商学院,北京提 要 本文在存量模型基础上,构建了一个外资参与的房地产市场局部均衡模型,考 察了外资对房价的影响。理论模型显示,需求环节外资流入将导致房价上涨,开发环节外资流入 将导致房价下降。本文使用中国 个大中城市年的房地产市场和数据,发现 开发环节外资 对中国大中城市房价具有显著负向影响。另一方面,与房价的影响是 非对称的,对房价的影响大于房价对的影响。因此,为抑制高房价,在对需求环节外 资 “热钱” 严格限制下,应鼓励外资进入房地产开发。此外,收入是影响房价的最主要因素; 城市化越快,房价越容易上涨。 关键词;房价;存量模型 中图分类号. ;. 文献标识码文章编号 ?一 】一 认为,外资的流人和流出导致了房地产价格的 一 大起大落,从而导致了房地产泡沫。赫灵和瓦池 、 引言 特基于投资者的房地产 自改革开放以来,外资不断涌人中国房地产市 价格模型,认为金融自由化将使国外投资者进入到 场。特别是近几年来中国许多城市房地产价格迅速 房地产市场,从而导致房地产价格的上涨。 孟晓 上涨,人民币逐渐升值,引发了外资的大规模流人 宏和李春吉指出,外资通过房地产供求和金融市场 中国房地产市场。 影响房地产价格。 宋勃和高波利用中国? 一 部分文献认为外资导致了房价上涨。例如, 年实际利用外资和房地产价格的季度数据, 弗曼等人认为,资本账户开放以 使用误差纠正模型发现,在短期,房价 及外资的流人和流出是东南亚房地产泡沫和金融危 上涨将导致外资流人;在长期,外资流入将导致房 机的重要原因之一。 拉德莱特等人 价上涨。 收稿日期一 ? 基金项目 新世纪优秀人才支持计划;中国人民大学科学研究基金 中央高校基本科研业 务费专项资金资助 项目 作者简介 况伟大 一 ,男,山东胶州人,中国人民大学商学院教授,管理学博士。 感谢匿名评审人提出的修改建议,笔者已做了相应修改,本文文责自负。经济理论与经济管理 年第 期 另一部分文献认为,汇率升值引发外资投资于 期价格的函数,投资性需求是未来价格变动的 房地产,从而导致房价上涨。例如,本森等人 数。。这样,房地产需求函数不仅是房价的甬数,采用美国华盛顿州波因特罗伯茨城 而且是房价变动的函数。笔者假定投资者对未来 ? 年的数据考察了加拿 价格变动的预期是理性预期,且只存在一期未来 大投资对美国住房价格的影响。实证结果显示,加 价格变动的预期。基于此,房地产需求的流量甬 数可表示为: 元兑美元的汇率越高,加拿大对美国的投资越大, 越将提高美国住房市场价格。杜敏杰和刘霞辉在一 ;
土地资产价格基础上,构建了房地产价格波动和汇 一 率波动关系的理论模型,得出了汇率上升将导致房 ,】 地产价格上涨的结论。张中华认为,货币升值预 式中, 表示 地区 期房价;△ 表示 地 投 期形成后,投机者可以通过购买该国房地产、股票 资者在 期对期房价变动的预期,反映资本 获利,使该国房地产和股票价格急剧上涨。郭和 利得 ; 表示收入、人口等决定房 黄使用 年的月度 地产需求的其他外生变量矢量;/为外生变量的数 数据考察了 “热钱”对中国房价和股 量;意味着消费性需求是当期价格的减函 价的影响。研究发现,热钱的进入加剧了短期房价 数;意味着投资性需求是未来价格变动的 的上升和波动;股价波动带来了房价的变动,但热 增函数;需求曲线的斜率取决于 和 绝对值的 钱和房价的波动并未显著影响股价波动。 大小。 综上所述,上述研究主要是从房地产需求和投 二 房地产供给函数 资组合的角度来解释外资对房价的影响。实际上, 现有房地产供给文献主要是从供给短期和长期 外资不仅进入房地产需求环节,而且进入房地产供 价格弹性以及土地利用规制的角度 给环节,特别是对外资进入房地产需求环节有严格 来分析房地产供给。嘲 与此类似, 限制的国家更是如此。因此,为弥补上述研究不 上述供给函数也未考虑投资者对房地产供给的影 足,本文从供求两方面通过构建一个房地产市场局 响。换言之,房地产供给函数不仅是房价的函数, 部均衡模型来说明外资对房价的影响。 也是未来房价变动的函数。本期房地产供给由上期 房地产存量和本期新开发房地产构成。其中,只有 二、理论模型 预期房价高于开发成本时,房地产才能被开发。【大 房地产开发具有周期性,笔者假定房地产开发只有 众所周知,房地产市场模型可分为存量模型 一 个时期。可见,本期供给是由供给者在上一期对和流量模型 。其中, 本期房价及其变动的预期决定。同样,笔者假定供 存量市场决定了房价水平,流量市场决定了房地产 给者对未来价格及其变动的预期是理性预期。基于 的投资水平。为研究外资对房价