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反抵押贷款中道德风险问题研究 　　人口老龄化趋势的日益明显，使得反抵押贷款这种以房养老的模式逐渐被人们所关注。由于事后不对称信息的存在，反抵押贷款中亦存在着道德风险问题。本文拟从反抵押贷款中道德风险产生机理出发，建立反抵押贷款道德风险模型，量化道德风险产生的条件，并提出具有针对性的防范措施。 　　[关键词]反抵押；道德风险；模型 　　[中图分类号]F832.45 [文献标识码]A [文章编号]1004-518X(2007)07-0152-05 　　魏玮(1983―)，女，上海财经大学公共经济与管理学院博士研究生，主要研究方向为经济管理学。(上海 200433) 　　 　　反抵押贷款是一种帮助低收入老年房主将房产价值转化为流动现金，并能继续拥有房屋使用权的方法。具体说来，它是指居民以自有产权的住房作为抵押获得贷款，在借款者死时、卖房或者永久性搬出该房时，以出售住房的收入或直接以住房归还贷款的本金和利息。居民所获得的贷款可以是一次性支付，也可以是按月或者在一定信用额度内根据借款人需要自由支付。 　　由于欧美、亚洲的许多国家人口老龄化趋势日益明显，反抵押贷款这种以房养老的模式逐渐被人们所关注。Burns Widdows 和Hogarth认为合理的使用和管理房产使其成为一种可产生收入的资产将有益于提升老年人退休后的经济地位并减轻他们对公共财政的依赖度。国内也已有不少学者对实施反抵押贷款业务的必要性及可行性进行了论证，赖晓永认为推行反抵押贷款业务有利于解决我国养老保障覆盖面窄的问题，柴效武认为，房屋持有者以房养老，自养自老，将大大减轻政府、企业、子女的养老负担。尽管这一业务在理论上有许多优点，但在实际推行中并不是那么成功，阻碍反抵押贷款业务成功推进的原因是源于该业务中借款者和贷款者各自所需承担的风险(Miceli Sirmans，1994)。以往，国内学者多是从潜在的借款者角度考察反抵押贷款业务的市场需求量，并研究这一业务开展的现实意义，而较少站在贷款方研究如何防范反抵押贷款中的道德风险问题，这却恰恰是涉及反抵押贷款业务中还贷风险控制的一项重要内容。如果没有适当的激励约束机制，道德风险将会对反抵押贷款业务的执行效率产生不良影响。因此，针对以前学者研究的不足之处，本文拟从反抵押贷款中道德风险产生机理出发，通过建立的反抵押贷款道德风险模型来量化道德风险产生的条件，并提出有针对性的防范措施。 　　 　　一、反抵押贷款中的道德风险产生机理 　　 　　道德风险的产生源于签约后构成委托――代理关系的双方间的信息不对称。拥有信息优势的代理人实施的隐藏行为会对最终的交易价值产生影响，但这类行为既不能被合同的提供者――委托人全部观测到，也不能被保障合同执行的执法机构完全监控，因此委托人失去对这类行为的控制力。 　　在反抵押贷款业务的运作过程中，房主申请到贷款后可继续居住，但有责任承担房子的维护费用和税收，反抵押贷款到期时，以抵押房产售后收入一次性归还贷款本金和利息。由于贷款人对借款人除住房外的经济财产没有追索权，借款人以房产对所贷款项负有限责任，因此，贷款到期时房产价值低于贷款总额的风险将全由贷款人承担。还款时房产的价值与两个因素密切相关：一是住宅市场的行情，这与整个国民经济运行状况有关，是不为借款者所能掌控的；二是借款者对房屋的维护行为，对房产进行良好的维护、检修甚至装潢都将对房产再次出售的价值产生重要的影响，这一部分完全取决于借款者的行为选择。如果借款者预期在还贷时房产价值很有可能低于其贷款总额，还贷后自己将得不到任何房产价值的剩余，而资不抵贷的风险又全由贷款者、政府或保险机构来买单，那么，他就有激励不对房屋进行正常的维护，而将节省出的这部分维护款用于自己现在的消费或作为遗产留给后人。面对这一问题，贷款合同通常会规定借款人应承担的维修义务，并定期派人对所抵押的房屋进行检查，以监督借款者是否进行正常的维护。但由于维修水平并非一个十分客观的标准，借款者即便不按合同约定履行维护义务，贷款方或第三方(如法庭)也无法对这类难以察觉的行为实施监管，或者监管所需耗费的成本很大往往得不偿失，这就使得借款者最终有机可乘，产生了道德风险。例如，借款人解决屋顶漏水的问题，既可以对局部进行短期防漏处理，也可以加大工程量进行全部处理以根治漏水问题，在较短的时期内房屋均不漏水，两种修葺方式的差别不易观测出，因此在还款日房产售卖时，这两个修理方式的区别也不一定能在最终售价上有所体现，维护的努力成本(即维护费用)很容易丢失。正是由于如此，较之未申请反抵押贷款的房主，借款者缺乏对房屋进行维护的激励，而这无疑加大了贷款者最后资不抵贷的风险。 　　与同样基于信息不对称所产生的逆向选择问题不同，在道德风险问题中，未来所实现的房产价值是内生决定的，它与借款者投