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地产政策持续收紧 行业关注度升至次席 据今日投资在线分析师统计数 显示，在信贷收紧、房地产业受压的大背景下，分析师 对地产行业的关注度持续提升，本周房地产行业的分析师关注度升至第二，并且最近两周分 析师关注度均位居前三。近期商业银行叫停 “首套房贷利率7 折优惠”的窗户纸也终于被捅 破。据了解，除中国银行外，还有数家银行也已下发了“取消七折优惠”的意见。有的银行 虽未明确取消，但依据“风险定价”原则，可能部分首套房贷必须提高首付成数，才能获得 7 折利率。 从分析师的观点来看，银行调高房贷利率出于两点考虑：一是政府对楼市进行调控，房 地产业未来面临调整，房价有可能会下降，银行要防范风险。二是目前房价整体已偏高，如 房价下跌，购房者资产缩水，还贷可能出现问题，银行要控制风险。另外，现在房贷市场控 制风险比扩大盈利更重要，大型商业银行在风险控制方面一向比小银行做的要好，如果他们 都认为目前需要防范风险，小型银行必然不会以房贷利率优惠为手段抢客源。国泰君安最新 发布的报 也指出，中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号，近期其他 银行将效仿。由于购房者及开发商的负面预期，预计2010 下半年，楼市将进入调整期。 国家在进行政策退出或者行业微调的同时，出发点依旧是保证整体经济的平稳上升。因 此，在抑制房价快速上涨成为调控共识的同时，后期成交量的变化将左右未来政策方向。机 构认为，后期应该继续观察成交变化，尤其是下降后的房价是否能激发居民有效购买力。相 对一线城市而言，二、三线城市居民真实购买力更强。尤其是 “中央一号”文件，指出城镇 化和落实户籍问题后，二、三线城市的城市化进程有望继续加速。 从市场表现看，近半年地产板块整体表现略微弱于市场整体。近半年房地产板块落后大 市1 个百分点。2009 年上半年的透支式上涨和2009 下半年以来地产政策趋紧的利空，是造 成板块整体表现不佳的两个主要原因。前期，调控政策如冬季寒潮般 发，其力度和节奏都 超出市场预期。随着 “国11 条”的出台，预计近期专门针对楼市的中央级政策面将进入相 对平静期，调控重点将转入具体执行阶段，对楼市有影响的货币政策已成为关注的焦点，因 为流动性历来是推动楼市成交量的关键因素。虽然管理层坚称货币政策仍适度宽松，但从近 期举措来看货币政策已有从紧的趋势，这并不利于刺激楼市成交量回升。不过，近期09 年 业绩较为突出的地产股已经开始反弹，最近一周地产板块的走势超越大市2 个百分点。 从市场估值看，截止目前，房地产行业对应2009 年EPS 的PE 为25.36 倍，全部A 股上 市公司PE 为30.02 倍，房地产行业PE 与全部A 股上市公司PE 比值为0.84。04 年-09 年房 地产板块的PE 估值区间为19-42 倍，均值为28 倍，目前地产板块的估值较为合理。但在 10 年营业收入锁定性较好及预期持续增长下，地产板块目前已显现估值优势。具体就2010 年行业PE 走势而言，从时间上看，CPI 指数与房地产行业PE 具有正相关关系且后者领先于 前者6-8 个月，鉴于2009 年6 月CPI 出现拐点并将于2010 年第3 季度开始出现通胀性的增 长，因此房地产行业PE 在2010 年有望继续保持整体向上的态势。 从盈利增长看，09 年房地产行业业绩增长已无悬念。尽管大部分年报还未公布，但去 年三季报已表明多数地产公司已高度锁定2010 年业绩，多数地产公司的偿债能力和现金流 也处于历史较高位置。由于全年呈现量价齐升的态势，预售款也大 增加，截至三季度末累 计预收款合计1850 亿，同比增长57%，已全面保障了2009 年全年和2010 年上半年的业绩 增长，并为2010 年全年奠定了牢固的基础。数 显示，截至2 月4 日，房地产板块09 年整 体预期盈利增长将达50%，10年的预期增长也接近40%。 城镇化受益股及区域主题投资 中国经济增长结构长期依赖房地产和投资，2009 年中国经济的超预期快速复苏与房地 产业V 型反转有着重要关联。但房地产是民生行业，在房价快速上涨的同时，大量财富重新 分配，贫富分化愈演愈烈，高房价累积的泡沫也对经济体系造成了潜在威胁。 在行业景气周期的中后段，房地产行业政策从中性转为趋紧，中央政府倾向于通过扩大 供给、收紧融资、打击囤地捂盘等方式防止资产价格泡沫的扩大，高地价城市开发商所依赖 的土地红利对业绩的贡献率将逐步下降。2010 年，城镇化几乎是房地产业唯一的政策性利 好因素，因此选股策略也是从城镇化的大框架