加强房地产税收一体化管理的思考.doc

加强楚雄市房地产税收一体化管理的思考 近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高,企业改革步伐的加快，房地产行业呈现出迅猛发展的趋势，在扩大内需和促进消费方面发挥着巨大的作用，成为地方经济发展的支柱产业和地方税收增长的重要来源。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，以致房地产行业税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。笔者认为，各级地税部门要按照国家税务总局提出的“房地产税收管理一体化”思路加强税收征管，提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，促进房地产业健康发展，发挥税收宏观调控的重要作用。 一、房地产税收一体化征管基本情况 市地方税务局按照部门配合、信息共享、直接征收、先税后证、源泉控管的原则，积极与市财政、国土、房管等部门协调配合，建立起“先税后证”的征管机制，以契税征管为把手，将房地产业涉及的税种全部纳入一体化征管。根据国土、房管等部门提供的交易信息（包括转让方、中介方、承让方的名称、识别号码，房地产转让价格、转让时间、面积、位置等信息）进行归集、整理，利用计算机建立税源数据库，将税源信息及时反馈到在房地产交易中心设立的一体化征税窗口，直接由窗口地税人员进行征收，实现申报、纳税、办证“一窗式”服务。 在一体化管理工作中，市局严格执行“先税后证”的办税程序，将征收环节统一设置在土地、房屋权属发生转移之后，办理土地使用证、房产证之前的交易环节。纳税人在取得契税、土地增值税等完税凭证，或按照法定程序办理减免税备案、审批手续后，才能到国土、房管部门办理土地和房屋权属的变更登记手续。另外，市局针对不同的纳税人采取不同的征管方式。即：对帐务健全的纳税人，按房地产权属转让合同的交易金额作为营业税、土地增值税的计税价格；对帐务不健全的纳税人则按照评估价格作为营业税、所得税、土地增值税的计税价格。评估事项由交易双方到具有评估资质的昆明富乙房地产评估经纪有限责任公司楚雄业务部和云南银信房地产价格评估有限公司进行评估。此项征管办法均被征纳双方认可而没有异议，创建了公平、公正、和谐的纳税环境。 近年市地税局房地产一体化工作取得初步成效，征税窗口收入呈现逐年递增趋势，情况如下： 市地方税务局房地产税收一体化管理工作调查情况表 （单位：元） 税 种 税 款 2005年 2006年 2007年 2008年1—6月 营业税 920375 2763941 2816925 1832307 城建税 64426 193476 197185 128261 教育费附加 27611 82918 84508 54969 地方教育附加 1973 27639 28169 18323 个人所得税 530252 640223 243824 183207 企业所得税 73345 173304 196693 19221 印花税 166250 198429 263570 241911 土地增值税 44490 46010 627034 291194 契税 424368717350020耕地占用税 1148181 836973 5501097 7868 合计 722059127309025二、 房地产税收一体化征管中存在的问题 通过多年在市地税局税政科从事房地产税收一体化政策研究和执行情况分析的工作实践，我认为目前我局一体化工作还存在以下几个方面的问题： （一）社会纳税意识不够，偷税现象比较严重。 由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠，法制观念不强，财务管理混乱，一味地追求利益的最大化，导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍；其次是有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；其三是财务制度形同虚设，设置帐外帐，开具虚假发票、白条现象比比皆是；其四是房地产代收款项不按规定申报纳税，如物业费、收视费、绿化费等。其五，房地产企业在项目开发前期投入资金大，经营周期长，其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来帐，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就由占转偷，变成了无声消失。 （二）宣传力度不够，政策执行不到位。 目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多，其相关的税收政策